商业贷款人在承保方面相当谨慎。由于买家的个人信用记录在商业贷款中很少重要，因此他们使用其他标准来作出贷款决定。购买商品来产生收入，所以流行的标准之一是看收入，看是否足以支付抵押贷款并为借款人留下利润。
当贷款人查看公寓或多户财产时，是否给予抵押贷款，以及可以使用DSCR或债务偿还覆盖率确定多少。这是一个简单的计算，但非常重要。贷款人并不关心个人信用评分或业主历史。投资的目的是投资回报率，投资回报率和现金流量，所以现金流是主要考虑因素。
实际上，投资者应该重视放贷人的关心，以确保公寓项目的现金流量计算是正确的。他们会想看到显示收入和费用的财务。然后，他们将确定这些数字是否会持续到未来，或者可能变得更好或更坏。当数字显示现金流量将充分覆盖偿债期限时，它将验证投资者的投资选择和估值技巧。
虽然有很多地方可以看到如何计算具有项目和抵押金额的DSCR，但买方更有可能想知道他们可以在项目上借用多少“考虑购买。投资者做自己的计算，并期望他们选定的贷款人验证他们提出的数字。投资者和贷款人都有共同的目标。该项目是否有利可图，以偿还剩余的利润来偿还债务？
我们将从两个方向看待这一点，获取当前的DSCR并使用贷方所需的DSCR来评估一个属性。该计算使用普通贷方最小可接受的DSCR为1. 20.然后我们将做另一个方向，得到DSCR。
难度：
平均 所需时间：
20分钟 以下是如何：
确定现金流量或减去空缺和信贷损失后的总营业收入。
- 租金总额为187,000元/年 - 9％的空缺和信贷损失（16,830美元）= 170美元，170
然后通过扣除运营和管理的所有其他费用获得NOI或营业净收入，包括税收和保险。
- 营业总收入 - 所有费用= NOI或净营业收入
$ 170,170-72,470（费用）= $ 97,700 NOI
$ 97,700 / 12个月= $ 8142 /月NOI >如果贷款人使用最低可接受的DSCR为1。20，那么$ 8142 /月将是每月按揭付款的1倍。要获得最大的付款，有必要将$ 8142除以1. 2.
$ 8142每月净收入/ 1. 20最小DSCR = $ 6785 /月最大抵押贷款。
- 现在只需要确定以目前的利率贷款多少。如果买家可以预期30年贷款利率为6. 875％，抵押贷款计算器将会告诉我们，贷方可能愿意在
$ 1，032，836这个资产
- 贷款，因为该贷款和利率将导致本金和利息支付6785美元/月，至少120瑞士法郎。大多数抵押贷款计算器将让您输入付款，利息和时间来计算贷款额。 当我们开始的时候，我们知道我们正在使用所谓的DSCR支持抵押贷款金额，因为我们是买家想要估计可以借多少贷款来抵押我们正在评估的房地产。但是，我们来做一个DSCR计算，我们知道当前项目的费用和按揭付款。 $ 223,000 NOI / $ 172,000每年按揭付款= 1. 30 DSCR
1。在这种情况下，3优于1. 2，所以可能是可接受的DSCR。然而，如果正在寻求一个新的贷款项目，现在的NOI将被用于我们首先看到什么可能作为抵押贷款金额。
- 当数字工作时，投资者和贷款人可以对项目资金和未来盈利能力感到好意。
您需要什么：
该财产的收入和费用明细。按揭计算器。