注意：州和联邦法律频繁变化，以下信息可能不会反映法律中最近的变化。对于当前的税务或法律咨询，请咨询会计师或律师，因为本文中包含的信息不是税务或法律咨询，也不能代替税务或法律咨询。
符合资格的个人居留信托基金（简称QPRT）是一种特殊类型的不可撤销信托，旨在以降低联邦礼品税和房地产税率的方式从您的应税产业中清除您的主要住所或第二个房屋的价值税务目的。
因为创建一个QPRT，然后将你的住所的所有权转移到信托中，因为所有意图和目的，一个不容易撤销的交易，你将需要了解所有的职业以及与使用QPRT相关的缺点，然后决定是否应将其中一个作为您的遗产税计划的一部分。
使用QPRT的优点
- 从您的应税财产中删除您的主要或次要住所的价值以及所有未来的升值，美分为美分。 例如，如果一个房屋价值500,000美元，那么根据房主的年龄，利率和为QPRT选择的留存收入期，房主可以在他或她的一生中使用少至100 000美元免除礼品税，从他或她的应税所得中扣除500,000美元的资产。这真的是一个巨大的爆炸，特别是如果房屋的价值在房主死亡的时候显着增加到80000美元，甚至是1,000,000美元。而今天的家庭价值沮丧，现在是考虑建立QPRT的好时机。
- 允许继续使用住所和税收优惠。 在QPRT的留存收入期间，房主可以免收租住住所，并可以扣除所有适用的所得税。
- 避免可能减少终身免税和遗产税豁免的套期保值。 如果您的家庭价值很大，那么目前终身免税5,340,000美元将允许您建立QPRT，而无需支付任何礼品税。如果将来房地产税免税大幅度下降，如果下降到1,000,000美元，那么您将锁定住房的价值，用于礼品和遗产税目的，不用担心多少房子将在价值上欣赏，或在你去世时遗产税免税。
- 为您的家人创造遗产。 如果您的家庭是您希望家人能够持续下一代的类型，例如海滨公寓，湖上的小屋或山地滑雪胜地，则使用QPRT将允许您以这样的方式将住所转交给你的继承人，鼓励他们想要坚持下去。
- 在留存收益期末支付租金有助于进一步减少应税所得。 当QPRT的留存收入期结束时，您必须为您的继承人支付公平的市价，以便能够继续使用该住所。虽然这似乎是与使用QPRT相关的损害之一，但它实际上可以让您更多地为您的继承人服务，而不必使用年度排除礼物或任何其他一次免税礼品税。
与使用QPRT
- 相关的风险出售QPRT拥有的房屋可能很困难。 如果您的情况发生变化而您想出售QPRT拥有的住所会发生什么情况？销售QPRT拥有的房屋可能是棘手的 - 您将不得不将出售收益投资到新房，或者如果您不想更换住宅，则以销售收入的形式支付年金。
- 继承人将在您进入QPRT的礼物时以您的所得税为基础继承该住所。 这意味着如果继承人在留存收入期结束后转回家卖，那么他们将根据您在QPRT中的所得税基础之间的差额与价格之间的差额来支付资本利得税家庭被出售。这就是为什么QPRT是继承人计划在家庭中保持多代人的住所的理想选择。但请注意，目前房地产税税率为40％，资本收益率目前为20％，资本收益影响可能远远低于产业税影响。
- 当保留收入期结束时，您必须支付租金才能使用该住所。 一旦留存收入期结束，居住地的所有权将转交给您的继承人，因此您将无权享有无住所的住所和居住权。相反，如果您想继续居住在住宅或长时间使用它，您必须支付您的继承人公平的市场租金。但是，如上所述，这种潜在的缺点可以通过允许您以免税方式给予您的继承人更多的福利。
- 保留收入期结束时，可能会丧失财产税。 一旦留存收入期结束，可能会产生负财产税后果，例如使房屋按照目前公平的市场价值重新评估房地产税目的，并失去与拥有和占有有关的任何财产税福利该物业作为您的主要住所。在佛罗里达州，除了一个或多个继承人决定将家庭作为主要居住地，否则家庭可能因债权人的保护和财产税目的而丧失宅基地位。
- 如果您在保留收入期结束之前死亡，则QPRT交易将被完全撤销。 如果您在保留收入期结束之前死亡，则整个QPRT交易将被撤销，并且您的住所价值将在您死亡之日以其完整的公平市价纳入您的应纳税所得。（但请注意，建立QPRT时使用的终身礼品税豁免将被完全恢复。）这就是为什么设置QPRT真的是一场赌博 - 您决定保留收入期的时间越长，您会做的越低您将要付出的应纳税礼物的价值，但您必须将交易的保留收入期限超过工作时间。最后，即使你根据你目前的健康状况和预期的未来健康情况明智地选择了保留的收入期，生活真的是不可预知的，甚至可以取消最好的计划。