退休后如何获得按揭

我经常听到即将到期的退休人员的故事，他们计划在退休后搬家，找到一个新的家，在退休前拿出抵押贷款 - 因为他们认为一旦退休，他们将无法得到抵押贷款。

你不必这样做。一旦您退休，您可以获得抵押贷款。

为了找出具体要求，我采访了美国第八大私人抵押贷款银行担保率抵押贷款分行经理兼副总裁Patrick Gavin。

自1974年以来，帕特里克一直是贷款人。

让我们来看看我从帕特里克那里学到了什么，一旦退休，你得到什么样的抵押贷款。我已将事情分为6个主要类别。

确定退休人员的收入

退休人员假设，如果他们没有工资单，他们将不会因为缺乏收入而获得抵押资格。

实际上，贷款人有两种方法描述如下，他们可以用来计算正在利用资产的退休人员的收入。

退休方式下降方法 。对于那些正在遵循现在已经退休的计划的退休人员，可能会推迟社会保障或养老金收入的开始，最有利的选择是采用“缩小资产”方式确定收入。这是它的工作原理。

<！ - 3 - >

只要借款人为59½，借款人可以使用最近从退休账户提取的款项作为收入证明。例如，假设最近的银行对账单显示每月从IRA提取4,500美元（贷款人需要看到提款至少2个月）。

这4,500美元将被视为月收入。有时，贷方需要财务规划师或金融机构的一封信，确认这些提款金额。资产消耗法

对于投资资产很多的退休人员，确定收入的资产消耗方法可能会很好。 借助这种方法，贷方从金融资产的当前价值开始。然后他们减去将用于首付和关闭成本的任何装载。他们占70％的余数，除以360个月。例如，假设有人拥有100万美元的金融资产。他们将使用50,000美元的首付。剩下950,000美元，占70％，即665,000美元，除以360.结果，1 847美元是用于资格借款人的月收入。

或者课程除养老金收入，社会保障金或月度年金收入等其他收入来源外，还应使用上述方法计算收入。

收入和住房费用比例

一旦收入确定，您的总收入比率和住房费用比率必须符合贷款人的要求。债务与收入之比。

对于符合安全港监管要求的合格抵押（QM）抵押，不超过43％的收入可以用于偿还债务。债务与收入的比率称为债务与收入比。

债务包括赡养费和儿童抚养费以及汽车付款，学生贷款支付，信用卡最低付款以及您的总预计房屋支付（包括本金，利息，财产税和保险）所需的付款。

在这方面有一件可以让退休人员陷入困境的事情是共同签署成年子女的贷款。即使您是共同签名人，这些付款也可算作所需的债务支付，并可能降低您获得抵押资格的能力。 住房费用比例。

您的住房费用包括抵押的本金和利息部分以及税费和保险（简称PITI）。这个比例必须在36％以下，这意味着你的住房费用不能超过收入的36％。

信用评分要求

每个贷方将有自己的信用评分指标，但有一件事是肯定的 - 您的信用评分越低，您的利率就越高。如果你想要最优惠的价格，你的信用评分可以达到780或更好。 更好的信用评分还可以让您在其他资格赛区域拥有更多的空间。

例如，帕特里克正在与信用评分超过780的借款人合作，贷款人即使债务与收入比率达到48％

入住状态

用于确定抵押贷款利率的另一个因素是您的预期入住率。这将是一个主要还是第二个家？主要住房得到更好的利率。

预付款

作为退休人员，您所需的首付款可能会因使用的收入方式而异。对于退休方法的缩减，你可以把下降到5％。资产减值方法计划下调30％。

如果您想通过从IRA或其他递延退休计划中获取大量现金来提供首付款，我建议您重新考虑这一点。这笔退出都将是应纳税所得，并在一年内大量出现，可能会使您陷入更高的税收。

结束后流动性

另一个要求是您可以使用的结算后流动资产的数量。贷款人希望看到，您将有至少六个月的总住房开支（PITI）作为您购买家庭后的最低剩余储备金。为了计算这一点，贷款人将加上所有可以验证的金融资产（意味着您需要账户报表），然后使用该金额的60-70％。

其他贷款选项

如果您符合退伍军人资格，您可能需要查看VA贷款。使用VA贷款，您可以将零下调，但代替首付款您将支付融资费用，该费用可能是该计划首次使用者贷款金额的2.15％，如果您是先前已经取得了VA贷款。这笔资金可以融资到贷款中。

VA贷款需要43％或以下的债务与收入比例，并要求您有一些剩余的月收入。如果您有足够的投资收益，剩余收入可以通过从您的纳税申报表中获取附表B的股息和利息收入两年平均来确定。

申请抵押贷款

了解您可以获得什么样的抵押贷款的最佳途径是与抵押贷款经纪人交谈。保证费率提供所有州的贷款，甚至有一个在线程序，他们称之为数字抵押贷款，您可以在网上完成整个过程。他们为使用这个程序的人提供了250美元的学分。

您也想在您购买的房子上进行尽职调查。为此，我建议您查看HouseFax。这就像一个CarFax®，但是对于你的房子。我在自己的财产上跑了一个HouseFax，幸运的是没有发现任何负面的惊喜，但是我听说过许多人通过HouseFax了解了他们的财产过去的各种有趣的事情。你应该有退休按揭吗？

Patrick在接受采访时表示：“最后一天人们问我最好的抵押贷款是什么？我的回答是没有的。 “

帕特里克是对的。研究显示，大多数退休人员在退休前最好偿还抵押贷款。

然而，一个显着的例外是，即使在退休时，可能能够利用债务来获得优势的净值大的人。