作者：C.Grant Conness，1031替代组织总裁
你是否厌倦了那些午夜维修电话，并与您的租户一起烦恼？也许你很沮丧，因为你正在追查租金检查和修理工？也许你真的想卖你的租赁或小公寓，但你害怕税收后果。事实上，你可能会想到购买一个新的购物中心，但是您肯定不能通过支付现金来摆动购买，实际上甚至没有为家庭支付现金。
如果这听起来像你，这是个好消息。通过利用共同交换的1031租户，您可以出售该租金或公寓，避免资本利得税，并保持您的资金为您服务。共同的租户，被称为TIC，是投资者可以参与一个或多个优质房地产所有权的最佳方式之一，同时保留财富，避免物业管理的头痛。
1031交易所租户允许多元化
例如，假设您出售了拥有15年的四倍，您的股本为400,000美元。根据您仍然承担的债务，您的新投资的购买价格可能在一百万美元左右。虽然这是很多钱，但您仍然可能无法单独购买一个真正的顶级财产。不过，如果你决定投资于投资促进会，那400,000美元的股权可以在30000 000美元的机构级财产中购买一百万美元的利息。
一般租户1031交易所允许在不同地理位置的多个不同房产之间进行多元化。您可以投资仓库，仓库，高端酒店，办公楼，医院或辅助生活设施，或价值数百万的公寓楼。
这种多元化可能会降低投资组合的风险，并可能增加其价值。向一位值得信赖的投资顾问咨询，而不是向您出售您的投资者。 。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。这包括对出售证券的实体的可能调查，包括确保该实体获得正确的许可。有很多骗子，获得丰富的快速研讨会骗子，在这个业务的最后工作。
“共同货币”1031交易所的IRS规则
必须认真按照1031交易所的IRS规则推迟资本收益和折旧收回税。被放弃的财产必须持有投资或用于业主的贸易或业务。
潜在成功的TIC 1031交易所的五个一般要求是：
出售所得收益的100％必须再投资，商业替代物业的价值必须等于或大于放弃财产。
- 合格中介人成为指定卖方，并持有出售被放弃物业的所有收益。
- 有一个45天的识别期，在此期间至少需要书面确定三个“类似”的替代属性。
- 200％规则指定可以识别任何数量的替换属性，但其总值不能超过放弃属性值的200％。
- 如果三属性规则和200％规则不适用，则交易所获得的商业物业的总市值必须至少占公允价值的95％识别属性。
由Elizabeth Weintraub编辑。在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalbrE#00697006，是位于加利福尼亚州萨克拉门托的里昂房地产的经纪人。
- 作者：C.Grant Conness，1031替代集团总裁
一旦选择了替代物业，投资者将从放弃财产转移到买方之日起180天内关闭新物业。如果放弃出售物业的纳税年度的投资者纳税申报截止日期早于180天，则1031交易所必须在该日期之前完成。
投资者也应该记住，这个180天期间的一部分可能已经在45天的识别期间被使用了。 45天规则不包括延期，也不例外，包括周末假期。如果超出时限，整个交易所可以取消资格，随后将收取罚款和税金。
如果投资者在多个物业中购买分数权益，建议确定预定的截止日期在截止日期之前。
共同交换契约和标题保险的租户
作为TIC的业主，您将收到一份单独的契约，作为租客的共同之处，并确保您对该物业的利益百分比的标题政策。您具有与任何其他单一所有者相同的权利。
租户现金流和收益潜力1031交易
根据您的分数所有权，您的收入潜力可能比您过去投资所获得的现金流大得多。
现金流量可能会被新购买的基础折旧所抵销。
如果有的话，如果有的话，如果有的话，你也可以按照比例进行分析。旅游业议会被视为宝贵的遗产规划工具，因为你的继承人在你的死亡时应该加强基础。
由Elizabeth Weintraub编辑。在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalbrE#00697006，是位于加利福尼亚州萨克拉门托的里昂房地产的经纪人。
作者：C.Grant Conness，1031替代组织总裁
在90年代中后期，投资者向IRS提出了许多请求，要求对未分类（分数），共同利益的租户提出裁决不动产是根据第1031条有资格获得减税的实体。
作为回应，2000年10月，国税局发布了“收入程序2000-46”。这一程序表示担心，一些共同关系中的租户可能被视为联邦税务合作伙伴关系，因此不符合1031考虑。
国税局明确表示不会再提出任何预先裁定。该决定于二○○二年三月废除，其后是2002-22年度的收入程序。
被称为“修订稿”，“2002 - 2020年度收入程序”提出了15分，当国际税则在
审查时，将考虑到对租金不动产的不分数利益的裁定不符合商业实体的利益“
- 意味着不符合资格的合伙企业可能会导致交易有风险的审计和税务后果。 然而，取得先进裁决仍然几乎不可能。赞助商准备好收购财产，关闭贷款，并向租户共同出售利益，IRS审查所需的大部分信息甚至不可用。因此，大多数赞助商理事会在私人配售备忘录中发布“应该”或“将”的税务意见的原因。 共同1031交易所租户收入程序指引
为共同拥有的租户制定了结构，融资和管理的明确指导方针。它允许2至35位共同所有者，尽管赞助商和贷方可能会为某些物业设定下限，通常为10至25名投资者。
丈夫和妻子有时被视为单一实体（视国家法律而定），任何共同所有人均不得以合伙身份提交报税表。每个共同所有者有权出售或分配他的分数所有权，但只有在提供给其他人后才能出售。有比例的利润分享和债务（抵押）。
凭借这些更明确的指引，TIC行业开始认真，并吸引了更多的新赞助商，经纪人/经销商和注册代表到市场。二十世纪九十年代以来，共有1031间交易所的租户对此十分感兴趣。事实上，二零零二年至二零零四年，公积金的股本增长率已增加了550％。二零零七年封闭的投资信托投资总值估计超过八亿元。 50亿。有人说这个数字更高 - 达到100亿美元（包括杠杆）。
认可投资者普通股租户
绝大多数TIC产品只适用于“认可投资者”，这意味着必须符合某些财务标准。
单身投资者（或与配偶结合）必须具有超过100万美元的净值。
过去两年的年收入为二千万元，预期会持续下去。
- 过去两年，配偶共三十万元的联合收入，预期不变。
- 诸如LLC，合伙或公司等实体必须具有至少500万美元的资产，如果资产少于500万美元，则每个投资者必须被认定为个人。
- 由Elizabeth Weintraub编辑。在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalbrE#00697006，是位于加利福尼亚州萨克拉门托的里昂房地产的经纪人。
- 作者：C.Grant Conness，1031替代集团总裁
投资者可从获得1031交易所1031交易所和租户的许多公司之一获得替代物业方面获得宝贵帮助。这些TIC专家可以获得大量投资物业，并经常完成各种尽职调查，包括价格比较，披露，净收入，空缺报告等。
通常，赞助公司花费了大量资金构建这些房地产产品，以确保它们符合TIC 1031交易所的IRS要求。有时候，赞助商将物业与购买协议挂钩，然后准备提供文件，通常称为私人配售备忘录（PPM），然后通过经纪商交易商上市。在营销之前，几个赞助商关闭该物业，但由于承担成本，这可能会更贵。
评估注册投资代表
选择专注于投资投资的注册投资代表。在出售您的投资物业之前，应该这样做。
评估一些可能的替换属性。当您与注册投资代表合作时，您应该仔细检查每个产品的赞助商。他们的记录是什么？企业组织的基础设施是否足够？他们的校长，工作人员和管理人员是否合格？
- 确保您的投资代表持有Series 7或22系列许可证，以及63系列或66系列许可证。他/她也应该在商业地产方面有经验，并且在TIC成功交流中取得了良好的记录。
- 询问赞助商的问题
- 赞助商的计划是否对投资者的结构和公平？
这些提供是否合理，机密地放在一起，并得到适当的披露？
- 文件中概述的目标是否满足？
- 与投资相关的风险是否清楚？
- 程序是否具有实现目标的高可能性？
- 鉴于事实，预计目标是否合理？
- 有哪些保障措施和准备金？
- “共同租户1031交易”允许投资者在寻找替代物业时有很多选择。
- 通常需要投资至少100,000美元的股权投资，但每项物业发行的最低限额是通过将总权益除以TIC利益的可能数量确定的。
每个PPM产品应进行评估，分析并与其他竞争性提案进行比较。研究过去，现在和将来的预期费用，租户财务信息，地点和环境问题，并对房地产市场区域进行研究。
由Elizabeth Weintraub编辑。在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalbrE#00697006，是位于加利福尼亚州萨克拉门托的里昂房地产的经纪人。
作者：C.Grant Conness，1031替代集团总裁
一些处理公务员事务局的公司已对各种可能的投资物业进行尽职调查。为此，注册投资代表通常通过其尽职调查部门完成公司的尽职调查;而其他人则寻求“尽职调查顾问”和律师的外部服务。
普通1031交易所租户类型
1031共同交易所的租户可以通过多种方式进行结构化，这些机会经常随着管理和融资而组合起来。
有时提供无追索权贷款，这样可以防止借款人在违约的情况下履行借款人的其他资产。贷款人的贷款担保仅限于物业的价值。
但是，一些贷方最近已经开始要求一个负责任的实体在财产收到的租金不被用于偿还贷款而是被转移用于维修等的情况下签署责任。其他贷款人规定旅游业议会，有时每个买家必须保证贷款人对未来的任何环境问题。敦促投资者仔细审查贷款单据和PPM，以避免责任远远超过其原始投资。
在对TIC计划进行尽职调查时，投资者应仔细比较结构和符合性。准则。一个大幅偏差的交易可能导致IRS不允许，从而使投资者受到未来的税收影响。
产品的结构是由每个所有者签署的文件，为发起人提供处理财产日常管理的权力。可能有一个主租约或一个管理协议，其中收集的租金和资金的方式分散给旅游业议会共同所有人的差异。
产品还可以包含共同协议的租户，其中描述了个人投资者和其他旅游业合作所有者之间的关系。旅游业议会也可能被设计为特殊目的实体（SPE），没有任何个人被列为所有者。根据SPE，单一有限责任公司购买并拥有TIC的权益。这种结构为共同所有者和贷方提供了额外的责任保护。通常TIC赞助人不负责投资管理，必须聘请独立管理人员。
常见交易所的租户是证券还是房地产？
大多数赞助商将TIC投资视为证券，因为它们符合财产所在国或保荐人打算出售的各州的定义。这意味着只有持牌证券交易商才可以在SEC的监督下进行这些投资。然而，所有TIC的利益，包括证券的利益，都是由契约传达的，大多数国家把它们归类为房地产。
房地产投资是否是一种安全保障的问题可能很复杂，问题引起了相当的恐慌。
虽然购买TIC利息是1031个目的的房地产交易，但大部分作为证券出售。然而，一些赞助商继续以出售TIC的利益作为房地产，并不将其作为证券出售，这并不奇怪。
由于房地产经纪人通常参与放弃物业的出售，因此通过这些经纪人进行营销的TIC产品似乎是合乎逻辑的，因为他们有能力识别潜在投资者。冲突在于FINRA（金融监管管理机构）和美国证券交易委员会（SEC）的规定，禁止向持有证券牌照的任何人支付费用或佣金。
这有效地排除了向房地产经纪人支付转介费用或佣金。不幸的是，这些旨在保护投资者的规则不鼓励房地产专业人士向其1031家交易客户呈现TIC交易的优势。
1031交易所租户需求强劲
投资者应将居屋资产视为持有中长期投资的物业。如果流动性很重要，那么应考虑替代方案。
普通物业租户的需求每年都在持续增长。可以说，TIC市场的速度和1031交易过程对于不熟悉TIC的投资者来说可能是令人生畏的，但利润和税收节省的机会是巨大的。
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由Elizabeth Weintraub编辑。在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalbrE#00697006，是位于加利福尼亚州萨克拉门托的里昂房地产的经纪人。