如何处理低估评估

您是否担心收到低估，或者您的评估已经按照您预期的价格完成？在卖方市场上，多个报价情况往往会使采购价格高于该地区的任何可比销售额。这就是为什么在那些情况下，许多卖家担心评估将会降低。在买方市场，当价格走软或跌幅时，卖家也担心家庭低估评估。

低评价可能发生在任何市场：热，冷或中性。

为什么低评估发生？

全国房地产经纪人协会在2016年11月至2017年1月期间的每月房地产信托指数调查报告中，22％的受访者面临评估问题。在NAR的按揭发起人调查中，55％的受访者表示评估问题。

鉴于评估的原因有很多。这里有几个：

• 由多个优惠引起的人为膨胀的价格。
• 由于较少的购房者在较大的房屋库存中减少了市场价值。
• 从大量止赎或附近的销售收入中排除辐射，特别是当没有其他类似的销售存在时。
• 承销商评估不正确。
• 卖方过高定价。
• 无经验的评估师，不了解对价值的影响。
• 由于库存有限，成交量少，市场价格上涨。

• 估价师忽略了待售销售数据，这可能反映了关闭时较高的可比销售额，或评估人员从错误的社区中选择了可比销售额。买方从卖方收回现金，导致贷方认为价格已经膨胀。
• 不起作用的一个因素是贷款人是否要贷款。

贷款人想贷款，贷款人不得重新扣款。

低估评价解决方案

如果评估不足，请不要惊慌。如果出售待售销售将会分崩离析，那么很难保持冷静，但双方都有选择：

买方可以弥补现金差额。

• 贷款人仅在影响贷款价值比率的程度上关心评估。低评估并不意味着贷款人不会借款。这意味着贷款人将根据合同中商定的比例以评估价值进行贷款。有时，买方的贷款人不会允许买方给予现金差额，在这种情况下，买方支付买方的一些卖方的结算费用。卖家可以降低价格。

  如果家庭价格过高或价值膨胀，通常这是最好的解决方案。这使得买方开心，贷方满意。不能保证，如果买家走开，卖方不会从第二个买方的贷方得到低估评估，更不要说再次出售该物业所需的时间和麻烦。有时候手中的一只鸟是最好的。卖方可以提供第二次按揭抵押。

• 如果买家真的想要家庭，但不能想出现金差价，以后付款或一次性付款给卖方是一种选择。托管人关闭后，卖方通常保留对第二次抵押贷款进行贴现的权利，将其以低于面值的价格出售给投资者。

  订购第二次评估。

• 首先，如果您的贷款是FHA贷款，请向贷方提供批准的评估人员名单。卖方或买方可以支付第二次评估。有时第二次评估将会高于第一次评估，特别是如果第一名评估员缺乏经验或犯错误。

  如果您的贷款是常规贷款，则须遵守“家庭估价行为准则”（HVCC）的规定。经认可的高级评估师巴托·托雷斯（Barb Torres）表示：“当事各方发现一名评估人员出来的人不熟悉当地市场时，他们有权将贷款人（最好以书面形式）与DEMAND联系，使用当地的评估师。“

• 提供可比销售列表。

  请有关代理商汇总一份最新可比销售清单，证明商定的销售价格是合理的。将该列表提交给承销商，并要求对评估进行审查。尝试使用比评估人员使用的comps更接近主题属性的comps。

  此外，请求代理人呼叫待售销售的上市代理人，试图找出这些房产的实际销售价格。上市代理人不必披露销售价格，但许多人很乐意帮助，因为他们可能会遇到同样的情况。如果代理人拒绝透露待定价格，您可以随时询问代理商是否认为您的价格将会被评估。

• 妥协价值。有时卖家会退还买方支付全部差额的一点点，并将在完全现金贡献和完全降低价格之间进行融资。关于10万美元的差异，卖方可能同意接受5 000美元的现金，并将价格降低5,000美元。

  取消交易。

• 许多采购合同包含贷款应急。如果评估低，买方不符合合同约定的条件购买房产。正确的贷款应急措施允许买方取消合同，并要求卖方释放买方认真的存款。
• 同样地，卖方可以通过将家庭放回市场并寻找新的买家来销售更多的商品。只要低评估不是FHA，新的评估可能会有很大的不同。 FHA评估被分配一个案例号，所以如果第一个买家是FHA，而第二个买家是FHA，那么将使用相同的评估。

  在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE#00697006，是位于加利福尼亚州萨克拉曼多市里昂房地产的经纪人。