视频: 房地產 ROI (投資回報率) 講解與實例 2024
那些通过创收产业投资房地产的人需要有一种方法来确定房地产的价值，重新考虑购买，通过使用其他房地产的净营业收入和可比房地产近期售价，确定资本化率，然后适用于有关财产，根据收入确定当前市场价值。
这是一个很好的方式对于类似的财产进行比较，因为所有费用都被考虑在内。
<！ - 1 - >当两个财产似乎相似，一个成本更高时，可能是因为它产生更多的收入或有较低的费用。
难度： 简单
所需时间： 5分钟 这是如何：
获取最近的收入财产的出售价格，如公寓大楼。
- 示例：六个单位公寓项目售价为$ 300,000。
- 示例：费用后的租金收入（净额）为$ 24,000
将营业净收入除以销售价格以获得上限。
- 示例：$ 24,000 / $ 300，000 =。 08或8％（资本化率）
您需要什么：
计算器
- 可比较的物业售价和净收入。
- 投资者使用上限利率有两种方法。一个是根据最近出售的可比较物业的当前市值来估价他们想要出售的物业。
另一个是在考虑购买时确定财产的要价是否合理。
销售 - 需要知道如何价格
您拥有一个小型公寓项目，想要出售。您最近收集的销售物业在与您相似的地区。他们可能拥有更多或更少的单位，但是您尝试找到尽可能相似的财产。
您可以在前三或四个月内找到三个售出的物业。棘手的部分是能够找到他们的NOI，净营业收入。有时候它会在列表中发布，其他时候它不是。但是，您可以从商业地产代理获得这种类型的信息，特别是当您将上市销售时。
您获得三个物业上限利率，平均为9. 2％。您的财产的NOI净营业收入为31,000美元。现在您所做的是将NOI除以限额利率：
$ 31,000。 092 = $ 336，957您的财产价值。
现在，您可以根据您要求的物业价格做出决定，并将其投放市场。
考虑购买物业或比较购买的属性
在比较购买决定的属性时，您正在使用列出的属性，因此您可以获得NOI并计算每个的上限。然后，您可以对它们进行比较，看看哪个将是最好的购买。但是，检查他们的费用和租金是很聪明的，如果你看到减少开支或增加租金的机会，可能会升到顶端。
在这个话题上，一些管理人员真的很草率或懒惰，虽然不常见。但是，如果您正在检查具有可比上限利率的物业，您可能会发现物业类型和规模的费用异常高。
或者，您可能会发现，收取的租金低于可比房地产的市价。任何一种情况，如果纠正，将提高上限利率，使其更好的财产。
购买 - 需要知道什么是物有所值
我们现在处于交易的另一边。我们关注一个特定的小公寓项目，并以495,000美元的价格上市。问题是，在当前市场上还是价格过高？
我们再次获得一些可比的物业和平均的上限利率。让我们再次使用我们的9％，2％。如果这个房产的NOI是39，500，是否值得问价？
不，正如我们将收入除以上限率的计算，我们得到$ 429,348的价值。所以，495,000美元是有点超标。
我们需要什么NOI来获得一个价值的列表价格？我们只是切换我们的公式，并将要价乘以上限利率。
$ 495，000 X. 092 = $ 45,540需要净营业收入。我们检查一下：
$ 45,540 /。 092 = $ 495，000.
不要以为这是石头。房地产有理由可以说是更好的上限。也许这是位置，或者也许是建筑物和周围环境的特征和质量。一切都必须评估决定，但上限率有所帮助。