评估租赁物业 - 需要考虑的事项

当您想购买租赁物业时，有四项考虑可以帮助您做出最佳选择。以下四个因素可以帮助您评估投资：

• 位置
• 财务
• 维修
• 当前市场

评估物业的位置

位置是最重要的事情之一评估潜在投资性房地产时。它可以帮助您对有关物业多年来的潜力进行有根据的猜测。

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例如，房地产大师Robert Kiyosaki谈到在大学社区附近购买收入财产的好处。理由是，总是有大量的租户，学生的父母通常会支付租金，因为该地区的需要和公寓需求的增加，往往可以收取较高的租金。

什么是邻里？

• 是郊区还是城市？是否接近零售商店，交通枢纽，医院和学校？
• 什么类型的租户想住在那里？ （家庭，老年人，单身人士，中产阶级等）
• 该地区有足够的租户供应吗？
• 是否接近你目前的住所？
• - 如果距离很远，您将不得不考虑通勤费用和机会成本等因素而导致的旅行费用。
  邻里是否稳定，扩张还是下降？
• - 有很多空置物业还是有很多新建筑？
  

你看到未来有增长的机会吗？

• - 例如，正在建设连接到主要城市的新铁路线，或者新公司正在迁移到该地区并创造新的工作。这些可以显着增加位置的可取性。
  评估物业的财务状况

了解您的预算案

您可以投入多少钱？你可以赔多少钱？

• 如果你需要额外的资金，你会从哪里得到他们？
• 你的每月抵押贷款和利率是多少？
• 查看物业的价值
• 询问物业的实际收入和费用表。如果没有可用的，请确保您能够合理地预测运营成本。

计算物业的净营业收入（NOI）。

• - 您所在地区的标准空置率是多少？
• - 该物业的预计租金是多少？
  - 保险费用是多少？
  - 多少税？
  - 物业维护费用是多少？你是否确定了市场的资本化率（Cap Rate）？如果您不了解您的市值，请咨询当地的房地产经纪人。
  - 您确定了上限利率后，您现在可以按照上限率划分NOI并获取该属性的当前值。你做过比较市场分析（CMA）吗？
  - 销售地区的类似家庭是什么？无论您是购买租赁物业还是寻找翻新房屋，您都希望确保物业不会超支。
• 评估需要进行什么维修
  什么维修是舒适的？你想要一件只需要一层油漆和新地毯的房子，你可以用适量的工作还是适应肠道康复（新的管道，电动，地板，墙壁等）？ 999你可以承担这些修理吗？
• 修理费用会因您是否可以自行进行，还是需要聘请其他人员来做更改。
  您的材料和工艺的施工预算也会有很大差异，这取决于您是否正在翻新一百万美元的家庭或五万美元的租赁物业。

另一个一般的经验法则是，修理总是比您计划的费用更高。如果你雇用承包商，那么两周的工作往往变成四周。即使你自己在做修理，成本就会失控。

例如

• ：你打算在800元的房间里安装新的干墙。当你打开墙壁时，你会发现白蚁的侵袭，不仅需要消灭，还要重新组合墙壁。这些意外费用会很快增加。您不仅将受到更高的施工预算的打击，而且您将在额外的修理完成后，支付额外的融资成本，称为“软成本”，以支付空置房屋的抵押，财产税和保险费。

评估与当前市场相比的投资

• 在经济衰退期间尝试翻转McMansion并不是最简单的事情。在经济衰退期间，购买被抵押的房地产出租给租户可能更有利于成功。您现在需要查看房地产市场的趋势，并相应地调整您的计划。如果您购买了McMansion，并将其持有七年，直到您可以出售它为止，那么是的，这可能是一个很好的投资。
• 购买物业时需要考虑的另一件事是它的转售价值。非常理想的资产是那些可以容易地买卖而不管市场的资产。他们总是在需求。把它们当成必需品，如面包和水。
• 人们不需要一个带有地下室和电视放映室的房子。人们确实需要一个干净的浴室和强大的屋顶的房子。你希望你的财产吸引最多的人，所以你有最大数量的潜在租户和买家。
  ABC的物业投资