房地产比较市场分析定义

定义 ：

当与卖家确定上市价格或与买家一起检查提供购买价值之前，房地产经纪人做所谓的比较市场分析或CMA。

房地产专业人士通过出售物业记录，选择近期出售的物业，与物业相同，地域相同。通过比较这些属性，并调整特征差异，对主题属性进行估计值。

然而，彻底的房地产专业人士将为卖方或买方进行第二次不同的CMA。

第二个彻底的CMA将包括与该地区当前列出的类似属性的比较。将使用相同的过程，但使用当前列出的属性。这将允许评估当前的竞争，并可能导致基于出售物业的估计数增加或减少。

也称为： CMA，可比较分析

可比选择的质量

CMA确定市场价值的准确性至关重要是选择最佳可比性能。选择三个或四个使用的三个代理人中的三个代理人可以得出一些非常不同的估值。当卖家购买上市代理时，这种情况发生很多。他们从几个代理商那里得到一个价值估计，他们对差异感到惊讶。不幸的是，经常给他们最高的人是获得上市的人，通常这不是一个好的数字。

在选择comps时，需要考虑几件事情：

• 出售物业时：过去两三个月以上的销售不是很好，特别是在快速发展的市场。最近的销售量越来越少，市场的动向不足以使房地产价格在CMA时无关紧要。
• 物业所在的地方：最好的情况是，房子在同一个细分区域。这在很多情况下是不可能的，所以下一个考虑是将comps放在同一个社区或一般区域。当你不能以这种方式获得合适的组合时，城镇其他地区类似分类的非常类似的房屋可能是唯一可用的资源。
• 家庭特点：对于卧室，浴室，家庭的平方英尺，房间的大小和家庭的其他特征，可比房屋应尽可能类似。这是罕见的，除了大型饼干细分，你会得到所有这些事情进行比较。

调整质量

以上最后一项让我们讨论如何补偿我们对结构差异的计算。我们进行调整，与评估人员一样，调整可比房屋的售价，以更好地匹配我们的主题财产。换句话说，如果我们有一个3间卧室，2个浴室设有一个两车附近的车库和2100平方英尺的生活区，我们将尝试找到三个或四个comps与所有这些功能相同。不过，我们很少会这样做，所以我们需要调整自己的售价。我们说一个comp只有两间卧室。我们必须假设，它会卖出更多的钱与三，所以我们将添加一些钱回到其实际售价调整为有三间卧室。浴室和车库空间也一样。

如果是另一种方式，当我们的主题家只有两个时，说三个浴室，那么我们将从我们的调整中的售价中减去浴室的价值。

• 在我们完成计算最后，我们不需要对平方英尺做任何事情。
• 一旦我们调整了可比的房屋价格，我们将每个卖出的价格除以平方英尺，以获得每平方英尺的售价。我们将这三个或更多组合的平均值平均为平均每平方英尺。然后我们简单地将这个乘以我们主题的平方英尺，以获得我们估计的当前市场价值。在这里你有一个CMA做大的事情，但是在为客户做这些工作之前，你会想挖掘和学习更多的东西。