房地产估价和估值的收入法

此方法用于所得物业

如果物业的用途是从租金或租赁产生收入，评估或估价的收入方法是最常用的。物业产生的净收入与某些因素结合使用，以计算其在当前市场上的价值（如果出售）。

不只是财产上的投资者对经营所产生的净收入感兴趣。

<！他们几乎总是在寻求融资，贷款人会仔细检查收入和费用的细节，尽可能确保他们的投资受到保护。贷款人希望看到正常的入住租金超过支出足以支付所有者剩余利润的抵押贷款。

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使用资本化率（Cap Rate）来估计价值

当使用资本化率来评估收入资产时，资产的净营业收入被使用，并且要求价格和上限。换句话说，上限率越高，要价越低。

使用总租金乘数进行价值估算

总租金乘数或GRM使用物业的总租金，而不是与上限同时使用的净营业收入。有两种方法可以进行这种计算，因为有总体潜在收入（GPI）和总运营收入（GOI）。

<！从各方的计算可以看出，使用总营业收入的价值估计要好得多，因为考虑了入住和不付款的损失。

那么必须考虑条件和未来的费用

更主观，但非常重要的是考虑到财产状况。由于收入评估方法都不考虑财产状况和未来可能的大修理费用，所以必须考虑这些方法才能得出最终的估值。在购买现有物业时，它可能已经非常有效地运作，或者可能存在操作上的问题，从而压低了净收入。当投资者以公寓项目评估为例时，租金可能不是租金，费用可能高于或低于应有的水平。

假设一个地主给一些租客租金让步，以换取服务，或者是因为他们有问题，而地主也不想把他们驱逐出去。或者，维修和维护费用低于同类房产的标准。房东可能已经厌倦了管理工作，或者不关心维修不善所带来的问题。检查手术的每个方面的投资者都可以看到一个机会，因为租金数字并不是真实的。他们看到，以当前全额租金将租户纳入这些单位将会对净利润产生重大影响，所以他们想要购买。他们可能会看到财产的开支不是应有的，而且财产正在失修，所以他们可以通过购买。大笔的投资者和绝对的贷款人会仔细地把这个项目的财务状况分开来，以确定真正的数字是他们正在合作的。令人惊讶的是，许多小型商业地产管理不善。租金太低，费用太高，或两者兼而有之。停止基本估值计算而不挖掘租金和开支的投资者通常会交易最好的交易或过多的物业。

了解收入法，因为它是大量使用

如果您计划与投资者客户合作，如果需要花费大量时间来了解估价的收入方法。您不希望您的投资者买家或卖家客户使用您无法识别的术语，也不希望计算您无法执行的术语。与投资者的合作可能是相当有益的，因为这个利基房地产市场相当活跃。

您也将建立伟大的重复业务，以及从满意的投资者客户转介。

**更新：

在房地产市场崩溃之后以及似乎是复苏的开始之际，我正在更新这篇文章。鉴于市场问题，评估师变得非常保守，并被归咎于通过低估房地产价格和对可比较物品使用止赎来减缓经济复苏。然而，他们现在似乎正在恢复平衡。