比较市场分析（CMA） - 家庭购买条款

在房地产市场上市或上市之前，精明的卖家获得比较市场分析，也被业内称为CMA。您可能已收到当地房地产经纪人关于CMA的直邮邮票或明信片。这些摊位为您提供免费报告，告诉您家里的价值。卖家使用CMA来计算家庭定价。

什么是比较市场分析？

尽管报告可能有所不同，从两页可比的家庭销售列表到50页综合指南，报告的长度和复杂性取决于代理商的业务实践。

然而，标准比较市场分析报告包含以下数据：

• 活动列表

  活动列表是目前出售的房屋。这些列表只是在他们是买家竞争的程度上才是重要的。它们并不代表市场价值，因为卖家可以向家里询问他们想要的东西。这并不意味着任何价格都是现实的。提供的销售价格在销售之前并不反映市场价值，例如，在买方市场上，卖出的价格要少得多。

• 待办清单

  待售房屋以前是合同中的活跃房屋。他们还没有关闭，所以他们还没有可比的销售。除非上市代理人愿意分享有关待售销售的信息，否则许多不会 - 您将不会知道交易结束前的实际售价。但是，待销售 do 表示市场走势。如果您的房屋的价格高于这些待售销售的价格，您可能会面临更长的DOM。

• 已出售房屋

  在过去六个月内关闭的房屋是您的可比销售额。这些是评估师在为买家评估家庭时使用的销售量，以及待售销售（在您的家庭出售时可能已关闭）。看到长期而艰苦的可比销售，因为那些是你的市场价值。

• 非市场/撤销/取消

  这些属性由于各种原因而被淘汰。通常情况下，家庭被淘汰的原因是因为价格过高。该集团的中位数价格几乎总是高于可比销售价格的中位数。但是，由于以下原因，收件取消：

1. 卖家的悔悟。卖家决定不能与家人分享，不再想卖。
2. 定价太高。没有人提出要约或收到的唯一的报价是低价优惠，被拒绝。
3. DOM太长了。有时候代理商可以提取列表，这样他们就可以把它们作为一个新的上市，愚弄买家。
4. 修理请求。这些房屋曾经在合同之下，房屋检查后，买家要求维修卖家拒绝。卖方开除了代理人。不愉快的卖家点燃代理人并聘请新的代理人并不罕见。
5. 已过期的列表

• 该组将反映销售中位数的最高价格，因为它们没有出售，价格可能不合理。一些过期的列表也可能显示为一个活跃的列表，新代理以新的价格列出。列表也将因为没有积极销售或因为家庭需要维修而过期。

  检查可比较的销售额

可比的销售额是那些最接近您家的销售额。将三层楼的家庭与单层家庭进行比较是很困难的。从这个列表中选择大小与形状和条件大致相同的房屋，例如：

类似的平方英尺

• 估价师根据平方英尺比较住宅。每平方英尺的平方英尺房子比较小的平方英尺的房屋的面积更小。一组中位价房屋的差异理想情况不应超过200至400平方英尺，加或减。

  相似的建筑年龄

• 理想情况下，家庭年龄 - 建成年份应在其他类似家庭的几年之内。混合时代的细分是很常见的。例如，在萨克拉门托的一个地区，一个细分由20世纪50年代建造的家庭组成，然后几十年到七十年代。虽然这些家庭彼此隔壁，但是从1950年代开始，拥有性格的家庭的销售额超过了他们较早的Brady Bunch对手。如果你的房子是在1980年建成的，那就说，街头的全新家园卖的更多，你不能像一个新的家一样价格。

  类似的设施，升级和条件

• 如果其他家庭升级，您的评估员不会从您的家中扣除价值。一个有游泳池的房子，与没有泳池的家庭，价值不同。一个完全改造的家庭比一个修复者更值得。拥有一个浴室的房子比拥有两个或更多浴室的房子价值更低。延期维护将反对您。

  位置

• 每个人都知道，房地产被视为“位置，位置，位置”，但是你考虑过什么意思？例如，以城市为视野的家庭比面临水泥墙的家园更值得。位于繁忙的大街上的家园的价值远低于安静的街道上的家园。将您的家庭与类似地点的住户进行比较。如果您的家庭坐落在发电厂对面的街道上，请寻找具有发电厂暴露的其他家庭，或者沿着铁路轨道寻找其他家庭，以及其他不利地点。

  在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE#00697006是加利福尼亚州萨克拉门托的里昂房地产经纪人。