问题： 我们可以不经历艰难的战略短促销售吗？
读者问： “我的妻子和我在2005年在萨克拉曼多购买了一个全新的房子。我们支付了515,000美元，同时购买了美国银行的两笔贷款，余额约为505,000美元我们的房子只有价值二千一百万元，真的没有经济困难，我还是和同一家公司一起工作，我的妻子虽然要下岗，但兼职工作，但是我每年大约需要150,000美元我们可以负担得起我们的付款，但是我们想从这个水下的家里出来，对我们有什么希望吗？还是银行拒绝我们的短期销售而没有困难？“
<！ - 1 - >答案： 然而，一般来说，卖家需要做一个卖空的困难;有办法做一个没有困难的短期销售。首先，了解不能保证银行在遇到困难的情况下，同意接受短期买卖，放贷，更不用说困难。每个银行都不一样投资者指南有所不同。此外，一些公益组织真的在演出。
什么是短期销售困难？
有时一个困难是一个感觉的问题。困难被定义为难以忍受的条件。它可能涉及一种痛苦的形式。你不必生活在一座桥下的纸板箱里，难以忍受。你可以成为像罗恩·阿斯特（Ron Artest）这样的NBA明星，他以1美元的价格买了一座房子。 8500万美元在洛杉矶，加利福尼亚州，后来以100万美元的价格出售。他家的价值下降了近一半。 Artest的收入是7美元。 500万，当他买了家。
收入下降到5美元。当他卖了8500万。阿特斯特失去了大约23％的收入 - 这是一个困难。
以下是困难的样本类型。贷方将考虑以下情况，他们不必亲自发生。它可以是一个家庭成员，在财务或情感上或两者兼顾的情况下，或者你依靠谁来支持谁遭受苦难，例如：
- 失业率
- 减少收入（抚恤金，新工作，合伙人的损失999工作转移（自愿或非自愿）
- 离婚，离婚或婚姻困难
- 异国抵押条款（可调整贷款）
- 军事服务
- 家庭中的死亡
- 监禁
- 费用增加和债务过高
- 意外的维修或家庭维护
- 战略短促走路走远
- 许多想做短缺的卖家的动机出售是他们的抵押贷款余额一般高于家庭价值的问题。他们欠他们的家园是值得的。这些卖家因为各种原因而不想进行止赎，希望有些保护信用等级。
简单的解决方案是进行贷款修改，将本金余额降低到家庭的市值以下。实际上，这将把卖空卖回家主，让业主留在家里。这样会很有意义。但不，这不是我们在美国的制度如何运作。卖999必须出售和出租，出租几年，然后买房子与卖家已经拥有的家庭非常相似，甚至比家更好。我知道，这很愚蠢。
做一个战略性的短期销售最简单的方法是写一份坚强而诚实的困难信。对此进行一些思考你儿子的英语老师可能不是一个困难，对你来说很难。如果你在南达科他州拥有一个房子，你的工作转移到夏威夷，这是一个困难，尽管有些人可能认为夏威夷是最好的住在美国的地方之一。以下是其他步骤：
聘请经验丰富的短期销售代理。
与熟悉短销售的律师交谈。
获得关于取消债务对可能的税务后果的负责税务建议，或者在再融资的情况下，抵押过度考虑。
按照可比销售价格，您的卖空价格应该低于您的抵押贷款。
- 组建短卖银行要求的文书工作。银行可以让卖家走一趟吗？答案是肯定的，有时候不是。通常情况下，卖空被授予。困难并不总是必要的，因为有时候，银行倾向倾销财产，而不是将其置于止赎之中。
- 在您的情况下，如果您有美国银行的空头买卖，除非您有资格获得HAFA卖空计划，否则美国银行有可能要求卖家出资。然而，这种做法主要适用于硬贷款，而不是购买贷款。该银行可能会从您的销售中扣除约195,000美元，并剩余的310,000美元。
- 在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE#00697006是加利福尼亚州萨克拉门托的里昂房地产经纪人。