影子库存：定义，对经济的影响

定义： 阴影库存计数处于某些止赎阶段的房屋，但尚未进入市场。必须将其列入待售房屋，以获得房屋供应的准确图片。据资本经济学资料显示，2010年，每个出售房屋的房屋有两套。

CoreLogic更准确地定义了影子库存。它计算了90天或更多的违法所得，丧失抵押权，由贷方拥有的房屋。

它没有包括在付款背后的房屋，但银行没有开始取消止赎程序。这就是为什么资本经济学的估计要高得多。 2010年10月，CoreLogic估计有200万个家庭或9个月的供应。这个对实数的不确定性造成了不确定性。

这个阴影库存使一年至三年的房价下降。投资者不情愿购买房屋，知道阴影库存正在那里。他们等到这些被封锁的房屋被吸收了，价格有更好的上涨机会。

影子库存除了未售出房屋的真实库存之外。截至2011年9月，这是约400万家庭。根据销售额，这是一个8. 5个月的供应。每月还有2.5万个房屋被添加到阴影库存中。

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应该做些什么来减少阴影库存？

不幸的是，政府的计划并没有影响库存。

多年来，房屋和影子存量两年过剩使得房价持平。联邦政府可以做更多的工作来解决这个问题。

为什么政府几乎忽略了这个即将到来的威胁？它可能不知道该怎么办PIMCO基金经理Bill Gross建议使用政府资金将所有5-7％的抵押贷款转为4％的抵押。他表示这样会把房价提高5-10％。大多数举措并没有阻止止赎潮。 HARP（业主负担得起的再融资计划）于2009年4月推出。它允许在家中倒置的200万信贷值得房屋的房主以较低的利率再融资。不幸的是，只有81000的房主得到了帮助。为什么？银行樱花挑选最好的申请人。

财政部于2009年启动了“家庭负担得起”工作。与银行合作，帮助业主在进行止赎之前修改贷款。不幸的是，银行只修改了付款，而不是本金。大多数房主在抵押贷款上的负担是两倍，因为家庭是值得的。他们意识到，为了付出代价，希望投资回报良好的希望是毫无意义的。

美联储有一个消费者帮助网站。它还有一个帮助社区领导人评估和解决问题领域。美联储维持低利率。它从银行买了有毒债务。这些方案从来没有解决房主的止赎问题的根源。

令人惊讶的是，一些立法者建议只会使问题更加恶化的事情。有人建议废除房利美和房地美。这将是一场灾难。在银行甚至考虑贷款之前，他们需要贷款担保。在金融危机爆发前，房利美和房地美保证50％的抵押贷款。之后，涨到90％。

多德 - 弗兰克改革法案要求所有抵押贷款按20％首付。据全国房地产经纪人协会统计，当时只有40％的房屋买家甚至可以承担20％的首付。

影子库存时间线

2011年9月 - “家庭销售比去年高出7％”。银行开始通过止赎交易渠道，提高房屋销售但降低价格。

2011年7月 - “一百万件止赎被推迟到2012年”由于银行处理延迟，止赎权继续备份。银行在第二季度取消了318天，比一年前的41天更长。

2011年5月 - “房价继续下跌”。 1,600万房屋（28％）的抵押贷款倒挂，增加了影子库存，导致房价每月下降1％。

2010年12月 - “止赎探头添加到影子库存”。止赎率比上年下降了24％。这本来应该是好消息，但不是。这是因为银行正在放缓止赎程序，以回应联邦政府对匆忙的止赎做法的调查。房主在支付上继续下降。这刚刚加入到影子库存中的1800万家庭中。

• “2010年第四季度经济增长率为3. 6％”。什么把它拿回来房价低迷。大多数经济衰退后，住房通常是经济复苏的第一部分。新的家庭建设创造了工作。施工工作在这种复苏中严重缺乏。
• 2010年9月 - “止赎是全部销售的35％”。这低于一年前，由于银行响应联邦调查，银行放缓了止赎程序。
• 2010年7月 - “每个房屋都有两个房屋出售”。资本经济学的研究表明，影子库存中有七千八百万个家庭。这比CoreLogic估计的不到200万个家庭的差不多。
• 2010年4月 - “选项ARM贷款恶化影子库存”。这些贷款仅占全国抵押贷款的2％，而加利福尼亚则为60％。他们对再融资的处罚，除了其他危害
• 2009年10月 - “影子库存盘点”。早在2009年10月，Barron的杂志就提到阴影库存，甚至在此之后需要15个月的时间。