了解关于扣除维修和维护费用

独资经营者，各种规模的企业和租赁业主可以扣除其财产和设备的维修和保养费用。国税局发布了新的法规，2014年生效。这些新规定收紧了如何扣除维修费用的规定。

如果特定维修使设备更好，将财产恢复到正常状态，或将财产适应新的或不同的用途，则费用在几年内被资本化和折旧。

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在支付费用的一年内，可以全额扣除不属于改造，修理或修改类别的维修费用。基本信息

“如果你修理了东西，你可以扣除它，”一位注册会计师史蒂夫·尼尔森（Steve Nelson）说，他在“长荣小企业”最新的电子书

为新的有形财产规定“999”准备表格3115。

“如果你所做的是改善，恢复或适应，”尼尔森说，“新的规则说，我们将要让你将其资本化并贬值，除非它是这样的数额小土豆“。 可以直接扣除的日常修理和维护 ”如果所支付的金额不需要资本化，一般可以扣除有形财产的维修和维修费用。 （IRS。gov，出版物535，营业费用，第7章，修理和维护费用一节。）

通过定义我们可以扣除我们不需要资本化的内容，这迫使我们提出问题：这笔费用是否必须资本化？如果没有，那么我们可以扣除它。

在出版物535的另一部分中，国税局澄清了维护与修理之间的区别：

“维修。

您的贸易或业务中使用的修理或改善财产的成本是可扣除或资本支出。日常维护使您的财产处于正常的有效运行状态，但不会大幅度增加物业价值或大幅度延长物业的使用年限，可以在发生年度内扣除，否则，成本必须资本化和折旧“。 （IRS。gov，出版物535，业务费用，第11章，修理章节）

请注意，IRS在此定义了日常维护的含义。 IRS说，“日常维护”使您的财产处于正常的有效运行状态。“一个例子是改变汽车上的油。改油可使汽车运行正常有效，但不会大大延长汽车的使用寿命。然而，更换变速器或发动机将大大延长汽车的使用寿命，因此这将更像是需要进行资本化的维修。

资本化修理和维护：“BRA”测试

使属性 更好的修复和维护成本

或

将

还原到工作状态，或 适应 新用途的财产需要在几年内进行资本化和折旧。如果使用BRA测试，Tony Nitti创造的助记符，这可以很容易地记住。 B 是修复，使事情比以前更好。具体来说，修理属于更好的类别： 修正您购买房产之前存在的缺陷 修正房产被发生的缺陷

放大或展开财产，以便有更多的能力，或 预计会增加物业的质量，实力，效率或生产力

• 更多详情，请参阅什么是改善？有形财产最终条例问答环节。
• 正如人们所期望的那样，修复是恢复正常状态的修复。固定屋顶或完全替换屋顶是修复的两个例子。具体来说，修理如果修理如下：
• 将劣化的财产恢复到“通常有效的运行条件”;或
• 替换一块财产的主要组成部分或实质结构部分;或

将属性重建为新的条件;或

为财产或财产的组成部分产生可扣除的损失，出售或交换或伤亡事故处理。

• 有关详细信息，请参阅什么是还原单位的金额？有形财产最终条例问答环节。
• A
• daptations是修改，改变了物业或设备的使用方式。
• 例如，假设建筑物所有者将工厂转换为展示厅。如何使用建筑物从制造到零售的变化。由于纳税人改变了他或她如何使用财产，所以与修改财产相关的任何修理都是资本化的。

具体而言，美国国税局表示，适应费用是“如果适应与您最初放置时的财产单位的普通使用不一致，则支付一笔款项以适应新的或不同的使用单位的财产它在服务“（从什么适应物业单位到有形财产最终规则问答的新的或不同的用途部分）。

快捷键：三安全港规则 一般规则是修理和维护费用需要资本化和折旧。这个一般规则也是例外。事实上，有三个例外，国际清算银行称之为安全港。但即使有一个安全的港口，也不能仅仅注销费用。国税局希望纳税人通过向他们的报税表附上选举陈述，作出正式选择（称为“选举”）。

小型纳税人的安全港选举$ 2,500。

如果每件或每张发票

的费用为

$ 2,500（或更少），则个人或企业可以立即扣除维修和维护费用。具有“适用财务报表”的企业的安全港价为5 000美元。这个2,500美元的限额将在2016年的税金年度生效。

对于2014年和2015年的税期，限额为500美元。

有关此变更的详细信息，请参阅 通知2015-82，没有适用财务报表（pdf）的纳税人德米尼米尔安全港限额增加。有关这一规定的更多细节，请参阅IRS网站上的问答的最小安全港选区。 小纳税人安全港

如果财产 的维修和保养所支付的 总金额

小于或等于$ 10 000或2％物业未经调整的基础，以低于

为限。而安全港只适用于收入低于1,000万元的企业，而修葺财产的未调整基数低于100万元。有关这一规定的更多细节，请参阅IRS网站上的问答的小额纳税人安全港选。 日常维护安全港 如果维修包括日常维护，则可以立即扣除维修费用。这些是定期发生的维修类型。 国税局详细说明了这一点。对于日常维护可以立即扣除，IRS希望费用满足以下标准的所有四个 的

：

维修是您期望执行的类型的定期活动;

维修是由于贸易或业务中使用的磨损造成的; 需要进行维修，以使物业在正常状况下有效运行; 完全预计维修需要执行：

1. 10年期间（与建筑物相关的建筑物和建筑物）不止一次，或
2. 在物业课程期间不止一次生活（为建筑物以外的财产）。
3. （类寿命是指美国国税局预期我们贬值财产的年数，详见“999”出版物946“如何贬低财产”，特别是第4章财产类别和附录B.） - 从IRS网站上的问答环境中的日常维护安全港部分。谨慎一点：日常维护安全港不适用于属于改良类别的费用。
4. 部分处置
   • 假设业主取代出租物业的屋顶。我们来想想这个情况。当财产作为租金投入使用时，财产的成本分为两部分：土地和建筑物。这块土地是不折不扣的资产。建筑物的成本在几年内被资本化和折旧（27。5年住宅房地产或39年商业房地产）。因此，旧屋顶的成本被包括在建筑物的成本中，并且随着时间的推移被折旧。现在房东更换屋顶了。这种恢复需要资本化和折旧（超过27年5年或39年，如适用）。所以现在房东有两个资产被贬值：原来的建筑物和新的屋顶。但屋顶被包括在建筑物内。所以在某种程度上，房东贬值一个不再存在的资产（旧屋顶）。在这种情况下，国税局允许房东作出部分处置。实质上，业主可以注销旧屋顶的成本（从建筑物的折旧时间表中除去部分成本）。
   • 有什么好处？这可以立即扣除旧屋顶，这抵消了几年来不得不贬值新屋顶的缺点。而且，这消除了纳税人资产负债表的旧屋顶（其历史成本和累计折旧）。另外一个奖金：“没有折旧收回，因为没有销售或交换，”菲律宾扎马，CBIZ国家税务局的主任说。因此，如果将来出售该财产，部分处置将导致较少的累积折旧收回。

您需要查看的内容 为了正确地确定可以扣除的内容和必须资本化的内容，我们将回顾费用是多少，费用是多少，以及费用如何与被维护的财产相关或维护。 “我们必须小心不要只是写东西，”

尼尔森说，“999”这些有形财产规定说，我们需要真正看这些费用。“

那么我们怎么看这些费用呢？

每次修理或维护费用：

检查发票费用

费用是多少？应用BRA测试：费用是改善，恢复还是适应？

费用多少？ 发票上的每个项目是否等于或小于$ 2,500？总发票是否等于或小于$ 2,500？如果是这样，请考虑使用 最小 安全港。金额是否等于或小于$ 10,000？等于或小于被修理财产的未经调整基数的2％？如果是，请考虑使用小额纳税人的安全港选举。 修理的性质是什么？维修是否将预期和必要的部分保持在一般的有效运行状态？如果是这样，请考虑使用安全港进行日常维护。

考虑是否可以注销“部分处置”。

1. 根据需要资本化任何费用，并设置折旧计划，以退出维修费用。
2. 挖掘者的资源更深入修理和维护扣除：
3. 深入了解：IRS确定了有形折旧财产的配置（Parker Tax Publishing，2014年9月8日）。
4. 通知2015-82（IRS。gov，pdf），将 最低限度 安全港从$ 500改为$ 2,5,500;在IR-2015-133中总结：对于小企业：IRS将有形财产支出门槛提高到2500美元;简化归档和记录（IRS。gov，2015年11月24日）。
5. 有形财产条例 - 常见问题（IRS。gov，2015年3月13日）。
6. 财政部第9636号决定：关于有形财产支出扣除和资本化的指导（IRS。gov，2013年9月19日生效）。
7. 2015-2015年度收入程序（IRS。gov，pdf）;在IR-2015-29中总结：IRS使小企业更容易将修复条例应用于2014年和未来几年（IRS。gov，2015年2月13日）。
8. 有形财产规定 - 修理注册指引和资源（AICPA。org）

实施新的有形财产规定（

• 会计学杂志
• ，2014年1月31日）。 根据新的IRS维修条例（Nolo.com）日常维护安全港 小额纳税人维修保养港（Nolo。com）
• 房东要求根据IRS维修条例（Nolo.com）<