我可以短期出售投资物业吗？

问题： 我可以卖掉我的投资物业吗？

读者问： “我觉得我做错了，我在这个市场高处买了这个租赁物业，两年之后我又再融资了，加了一个房间，想着我的妻子有一天我会退休，那一天已经到了，这是一个水下的家园，我欠价值多了，可以卖掉我的投资物业吗？“

答案： 有些人认为卖空选择仅限于个人住宅。他们可能认为这是因为某些类型的贷款人有不少人是买家还是不占用家庭，但与大多数短期销售无关。即使是2011年2月以来的传统HAFA卖空指引，只要空房不超过12个月或以上，就可以考虑空置个人住所。

在加利福尼亚州，我们最近为卖家出售了一套多元化的公寓，没有缺陷判断和完全的责任释放。大部分资格将取决于以下内容：

• 您的贷款类型
• 您的贷款人
• 州法律
• 财产类型
• 困难原因

并不总是有困难 - 财务或其他 - 做短卖。例如，像美国银行这样的贷款机构是非常有利的。

美国银行有几个空头销售计划，涉及到甚至没有困难。其中一些计划支付您做短卖，但一般不涉及投资性房地产。

准备投资物业的短期租赁

首先要做的是写一封艰苦的信。

我意识到我只是说你并不总是需要表现出困难，而且也是如此。但是你可能还需要制作艰苦的信。您可能需要请求出售和布局为什么需要它。

这是贷款人可能要求的其他文件：

• 可比较的市场分析。 您的代理人可以准备CMA以交付给银行以证实价值。该银行很有可能仍然订购自己的BPO。然而，CMA将为您的请求提供可信度。
• 联邦报税表。 所有时间表和页面。如果您拥有反映在您的纳税申报表上的其他投资性房地产，那么可能是一次考虑将其全部卖空的时候。
• W2，1099或其他收入证明。 这些是您的报税单附带的文件。
• Payroll存根 。卖空银行通常希望看到您现在的收入和年初至今的数字。
• 银行对账单 。每个银行帐户最近两个月的全页，包括退休基金。一家银行要求卖家从退休基金中支付款项是非常不寻常的。
• 上市协议。 这是您和您的房地产代理商出售您的房产的协议。
• 采购合同。 购买合同将包含适用于您的房产销售的所有条款和条件，包括融资类型（如有）首付和销售价格。
• 买方的资金证明和/或预先批准的信件。 您的贷款人将希望看到买方有资格并能够完成交易。
• 预计结算报表或HUD-1。底线最重要。非典型的支出很可能是不允许的。 短期卖出投资物业的利益

我注意到有时放贷人对投资物业的卖家比在处理个人住宅卖家时更宽松。你会认为这将是另一回事，但不是。我怀疑是因为大部分投资是为了现金流动或潜在升值而进行的。所以，如果一个财产是颠倒的，它可能不是现金流动的，不被认为是对投资者眼中的投资。

然而，如果一个个人住宅倒挂，那还是你的家。

许多人在购买作为主要居住地点时，不买房子进行投资。因此，在卖空时，银行会考虑其他因素。一般来说，在水下还不足以出售一个主要的住所。

卖家似乎更加渴望在不再有现金流量的情况下出售水下住宅，而且是颠倒的。如果银行确实要求卖方出资，投资者往往更有可能付款，因为他们明白支付负现金流。

投资物业的短期买卖通常更快更容易。对没有缺陷判断的信用报告的打击通常略低于使用止赎权进行信贷的信用。

出售投资物业作为短期买卖的困难

与任何短期卖出一样，在同意卖空之前寻求法律和税务咨询。由于家庭不是您的住所，可能会获得优惠待遇，因此您可能会根据您的基础和销售价格之间的差价征税。

您可能还会遇到这笔贷款的不足之处，这与您欠的金额与银行收到的金额之间的差额是多少。我遇到过的大多数加利福尼亚州卖家谁聘请了主管税务和法律代表，经常会找到解决这两个问题的办法，但是在其他国家的卖家可能不会那么幸运。

在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE#00697006是加利福尼亚州萨克拉门托的里昂房地产经纪人。