家庭购买现有贷款

当利率上升时，买家突然开始看起来像一个非常有吸引力的房屋买卖融资方案。当利率很低时，买家往往避免交易。但是，利率并不是用来确定买方是否可以提供融资的购买要约的唯一因素。

什么是买主？

“买主”是指根据现有抵押购买房屋。

这意味着卖方没有偿还现有的抵押贷款，买方正在接管付款。现有抵押贷款的未付余额则作为买方购买价格的一部分计算。

买家为什么要按照抵押贷款买房？

主要原因是接管卖方现有利率。如果现行利率为7％，卖方固定利率为5％，那么2％的差异可能会对买方的每月付款产生巨大的影响。

• 以5％的利率扣除$ 200,000的抵押贷款，每月支付$ 1,073.64元。
• 以7％的利率扣除$ 200,000的抵押贷款，每月支付1美元，330.60美元。
• 在这种情况下，买方每月节省的费用为256美元。 96或$ 3，083. 52每年。

第二个原因：一般买家在使用受理融资时不符合买房权，除非卖家决定提取买方的信用报告。

如果卖家愿意，即使是信用不良的买家也可以买房。

三种类型的受试对象

待售出售不一定涉及所有者融资，但可以。卖方是否承担任何类型的融资取决于卖方是否包裹抵押贷款和/或首付款金额与购买价格。

• 直接从现金到贷款。

  最常见的类型是当买方以现金方式支付购买价格和卖方现有贷款余额之间的差额时。例如，如果卖方的现有贷款余额为150,000美元，而销售价格为200,000美元，买方必须向卖方提供50 000美元的现金。一直以卖方回报为准。

• 卖方回报，也称为卖方或业主融资，最常见于第二次抵押的形式。卖方回报也可以是土地契约或租赁期权销售工具。

  例如，如果销售价格是200,000美元，现有的贷款余额为150,000美元，而买方正在付款20 000美元，卖方将在一年内支付30 000美元的剩余余额单独利率和双方之间商定的条件。买方同意向卖方支付一笔款项，并以不同的利率向卖方付款。

  环绕主题。

• 由于卖家在现有的抵押贷款余额上赚钱，因此，一个环绕主题给予卖方超越利益。现在的按揭利率为5％。如果销售价格是$ 200,000，而买方放下20万美元，那么卖方的回报为180,000美元。按照6％的比例，卖方在现有按揭贷款中的1％为150,000美元，6％为余额为30,000美元。买方将以180,000美元支付6％。

  主体与贷款假设之间的差异

在交易的对象中，卖方和买方都不会告知现有的贷方卖方已经出售该物业，买方正在付款。买方没有获得银行接管贷款的许可。放贷人将抵押贷款和信托契约特别提供给贷款人，以便在疏忽的情况下加快贷款。银行在转账时将这些贷款归还应付款吗？这取决于。在某些情况下，一些银行很乐意有人 - 任何人 - 正在付款。但由于抵押或信托契约中的加速条款，银行确实有权利。这就是买家的风险。如果买方不能根据银行的要求偿还贷款，银行可能会启动止赎。

如果买方作出贷款假设，买方在银行许可下正式承担贷款。这意味着卖方的名字从贷款中删除，买方有资格获得贷款，就像任何其他购买贷款一样。一般来说，银行向买方收取处理贷款假设的假设费用，但费用远远低于获得常规贷款的费用。 FHA贷款允许贷款假设，但大多数常规贷款没有。

在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE#00697006是加利福尼亚州萨克拉门托的里昂房地产经纪人。