当您出售房屋时，费用扣除费用

即使在考虑所有的税收影响之前，销售家庭也会变得很复杂。最令人担心的问题之一是，您可能会根据您销售的物业的性质发现您需要缴纳资本利得税。 “国内税收法”确实提供排除 - 您不会对这部分收益征税 - 但只有当该物业是您的主要住所并符合若干规定时才可以。

那就是说，你的收益可能超过了你可以使用的排除量，或者你所销售的财产可能不符合条件。这可以让您想知道与销售相关的任何费用是否可以扣税，以便减轻您的税收负担。您可能会遇到以下问题：

• 您在上市之前所做的任何调查工作是否会发挥作用？
• 画数是否计数？
• 是否需要在销售中支付国家税？
• 从资本收益中减去什么？
• 销售电器怎么办？

以下是您在草坪上种植“出售”标志之前需要了解的内容。

出售您的主要住宅

您可以在房屋的成本基础上包括各种销售费用。增加调整后的成本基础可以减少您的资本收益，因为这是从销售价格中扣除的，以确定某些情况下的收益或损失有多少 - 您已经意识到。如果您的收益较少，则您更有可能落入排除限制之内，如果您的收益不被排除，您将会以较少的税额缴税。

这是一个很好的一切。

您可以扣除任何合理和惯例的费用，让您的房子出售，是的，这包括绘画。它还包括您在关闭时支付的所有费用，以及延长房屋使用寿命的任何改进。美国国税局表示，以下改善将增加您的房屋成本：

• 使用寿命超过一年的补充和其他改进
• 当地改善的特别评估
• 伤亡后您花费的金额恢复损坏的财产。

IRS出版物523的“调整基准”部分提供了可根据成本进行调整的完整列表。

关于排除

大多数人不必担心在出售房屋时缴纳资本利得税，因为已婚夫妇可以排除高达500,000美元的收益，单身纳税人可以排除高达250,000美元。当然，与大多数税收相关的事情，有一些合格的规则。您的情况必须通过所有权测试和使用测试。

配偶双方或单身纳税人如果未结婚，必须在过去五年内至少有两次在销售日期结束。您必须拥有这五年至少两年的财产。美国国税局表示，这使它成为你的主要住所。如果你结婚并提交联合回报，你们中只有一个需要通过所有权测试。

现在这里是棘手的地方，IRS实际上是相当慷慨的：你不必拥有自己的房子，同时在同一个两年的时间内生活，比如，如果你住在家里作为一个租客一段时间才购买。

然而，所有权和使用权必须在您出售房屋之前的五年内进行。当你卖的时候，你也不必在那里住。任何两年的居住期都可以在五年内任何时间进行。

如果您有共同所有者，例如，您与未结婚的其他人购买了该物业，则每位业主可以将其排除在$ 250,000之外。

最后一次捕获。您 - 或您或您的配偶或共同所有者 - 不能在紧随房屋销售之前的两年内对另一家的销售收益进行排除。

什么是长期资本收益征税？

如果您拥有房屋一年以上，您对排除金额的任何收益将被视为长期资本收益。长期资本利得税率为0％或15％，具体取决于您所缴纳的所得税。

如果您的正常收入在10或15％的税收范围内，零利率可能适用。这些纳税人在2008年之前必须支付5％的长期资本利得税税率，但这种变化。

然而，大多数纳税人以15％的税率缴纳资本利得税，因此为IRS预留了15％的应纳税所得额。检查您所在州的资本利得税率。您必须在出售房屋时支付的任何州税不会减少您的资本收益，但如果您列出您的扣除额，您至少可以将其与您在附表A上支付的其他国家所得税一并列入。

如果您拥有该物业不到一年的时间，则是短期资本收益，不符合排除条件。这种类型的收益是以普通税率征收的，以及您的其他收入。换句话说，在采取所有可用的税收抵免和扣除之后，您将有效地支付您所缴纳的所有税额。

什么是独立财产？

那么家里的冰箱和其他家电会发生什么？这些被认为是与您的房子分开的财产。如果你单独出售它们，那么你很可能会比你为他们付出的少。不幸的是，如果你亏损 - 而且你可能会 - 这种损失不是免税的。

然而，你仍然可以通过出售来收回一些钱。如果电器是相当新的，你​​应该可以挖一个收据的购买价格。如果电器年龄较大，可能没有太大价值，但您可以通过浏览本地分类的eBay或类似设备的craigslist来了解公平的市场价值。当然，这些收益也是应税收入，所以你可能只想把自己包括在房屋出售中来拯救自己一些恶化。