贷款修改与短期销售的利益

问题： 我应该做贷款修改还是卖空？

读者问： “4年前我们买了这个房子的价值已经下降了，可能价值约为我们支付的一半，此外，我为国家工作加利福尼亚州，由于国家规定的退休，已经损失了15％的收入，我的妻子认为我们将有资格进行贷款修改，但我听说过有关这些贷款的恐怖故事，当然，卖空并不是太好是吗？我应该做一个贷款修改还是卖空？“

答案： 这是一个难题。您是否应该赞成在短期内进行贷款修改，部分取决于以下内容：

• 您的财务状况
• 银行的意愿
• 您希望保持住房的需求

如果银行拒绝考虑您家的现有市值，将变得更加复杂。如果您真的想留在家中，不管其价值如何，那么贷款修改可能是更好的选择。

贷款修改条款

贷款修改的目的是减少房主的抵押贷款，并使该付款负担得起。这是通过执行以下一个或多个来实现的：

• 降低利率
• 延长贷款期限
• 将未付利息添加到本金余额
• 减少本金余额 >

对国家银行进行管理的货币统计局（OCC）表示，许多贷款修改并不能减少本金的欠款。

也许更令人不安的是，大量的贷款修改很快就会被拖欠。这通常只是一个临时的解决方案，而不是一个长期的解决方案。

贷款修改可能导致支付增加

这可能听起来很奇怪，与贷款修改如何工作相反，但并不是每个银行都会提供贷款修改，降低房主的抵押贷款。

一些银行将提供贷款修改，增加付款。

银行使用率，通常将您的每月总收入的一定百分比上限，以确定新的按揭付款。如果财务报表有需要，银行可能会要求更高的付款。

临时贷款修改

请注意，一些银行正在提供临时贷款修改。这意味着银行不会同意修改永久性贷款，但可能会提供以下条件：

本金余额保持不变。

• 房主被要求提供新的减付款。
• 新付款期限为3至6个月。
• 这意味着如果房主在临时贷款修改期限内按时交付新的付款，银行可以给予永久贷款修改。
• 但是，在这个期限结束时，银行也可以自由地说：

“非常感谢，给我们一些钱，但你的贷款现在是默认的。” 而且银行可以进行抵销。我听到这个故事从萨克拉门托的几个客户被迫通过这个机动短销。

银行不会通过贷款修改同时处理短期销售

大多数银行不会同时打开两个文件。

您需要事先决定是否要追求贷款修改或短期出售。你应该追逐一个或另一个。

如果房主随后决定尝试贷款修改，银行将关闭待处理的短期交易。处理短期买卖和贷款修改的时间长短大致相同。一些贷款修改需要3到6个月才能得出结论。

对于以短期交易提交诚恳要约的买方同意等待短期出售许可，发现卖家有第二想法，现在想在中间进行贷款修改是不公平的卖空。我的建议是做出决定并坚持下去。此外，不要聘请任何公司为您进行贷款修改，因为您可以自行申请，而无需支付任何费用。许多贷款修改公司是骗子。

为什么可以通过贷款修改优惠？

谁希望从水下出来的房主可能更喜欢做一个短期出售替代贷款修改。短期卖出意味着银行将接受减少的回报并发放贷款。如果你的家庭价值远低于欠下的数额，那么做一个卖空就可以更有意义，免除负担沉重的债务。

以下是其他考虑因素：

经过3年的信贷维持，如果价格保持稳定，房主可能有资格在短期内出售抵押贷款和可支付的支付资格购买另一个房屋。

贷款修改和卖空都可能影响信贷。但任何一种解决方案通常都要优于止赎。

许多贷款修改要求可调整的利率支付比在最初5年固定利率支付通过后每年增加。

• 我在萨克拉曼多出售的大部分短卖品都涉及被拒绝进行贷款修改的卖家。
• 在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE#00697006，是位于加利福尼亚州萨克拉曼多市里昂房地产的经纪人。