应该主页卖家聘请估价师？

首页卖家经常问我是否应该花一点钱，并在上市之前从专业评估师那里获得评估。我可以理解这种情绪，但除非财产如此独特，否则上市代理人无法准备比较市场分析，支付全面评估可能会过度。

为什么评估很少帮助出售家庭的原因

• 对于初学者，评估师就像任何专业的专业人士，有些是优秀的，有的找不到两个地图和手电筒的财产。评估不是保证价值。有时，评估甚至不是价值的估计。在某些州，评估人员可能不需要获得许可。除非卖家具有特定评估师的第一手经验，否则绝对不能完全相信评估是准确的。

• 评估员可能会犯错误。如果评估人员不熟悉某个社区或其可能损害价值的怪癖，评估可能不完整。许多评估者用于建立市场价值的方法是比较最近出售的类似房屋。有时候，从MLS关闭后，代理商会删除照片。如果估价师没有看到家庭的内部，评估师可能会无意中使用需要修理的家庭作为更新家庭的可比销售。
• 评估人员不能总是找到所需的所有数据。我可能每周至少收到一封来自评估员的电话，询问我最近的销售情况。评估人员想知道家里是否有什么不寻常的事情，卖方是否支付买方的结算费用，还是有特别的让步。并不是每个房地产经纪人都可以回答这些类型的问题，并不是每个评估人都要求，加上最好的代理商可能不记得每一笔交易的细节。

• 估价师的价值可能彼此不同，即使是专家评估师也不会总是同意。询问3名评估师有价值的意见，您最有可能会得到3个不同的意见。这就是为什么卖家有时要求3名房地产经纪人有价值的意见，并最终在最优惠的代理商选择最差的卖方错误。

买家如何评估房屋

家庭定价是零件艺术和零件科学。当房地产经纪人准备比较市场分析时，我们正在尝试确定买方将支付多少房屋以及贷方买方评估的价格。这些值可以是两个不同的数字。

有时买家在购物时很困惑。他们通常比较他们参加的家庭的价值，所以他们真的不知道如何确定价值，当他们看到的唯一家园是出售房屋。他们知道其他卖家正在要求他们的家园，但他们通常不知道邻里最近出售的房屋和多少房屋。

如果给予相当的销售额，买家通常没有足够的评估知识来了解如何调整家庭之间的差异。他们可能会尝试将一个家庭和一个游泳池进行比较，并在没有泳池的情况下升级到较小的房屋，并且需要工作，而且完全不知道如何计算货币差异。为了增加侮辱伤害，他们的代理也可能不知道。

例如，买方可能会被告知隔壁的家庭售价为300,000美元。这足以让买方相信她应该能够为其旁边的房屋出售300 000美元。

然而，在这个家旁边出售的房子可能有一个额外的卧室和浴室，这意味着它可能值得更多。多一个额外的卧室和浴缸值得吗？买家不知道。

买家通常根据竞争对手的房屋出售价格作出决定。例如，如果他们参观过高价格的家庭，那么价格合理的房屋就像一个讨价还价的房子。他们也可能会要求他们的房地产经纪人支付多少，例如，代理商可能会说，平均售价与房价之比为98％，所以代理商可能建议降价2％ 。

买家不应要求房地产经纪人提供多少房屋。大多数代理商都不舒服，因为不是他们的家，而是其中的一些，我不喜欢承认，是不合格的。

买方应要求房地产经纪人向买方提供足够的信息，以便买方作出明智的决定。

卖方支付评估的更多原因可能无用

在上市之前，卖方付款评估的主要原因之一可能是卖家的浪费金额是由于买方可能不会相信评估。买家可能会认为卖家说服评估师达成高于容易证据的价值，因为买家经常怀疑。买家往往会感到怀疑，因为他们在国外的环境中处理不安，而不是因为任何事情都不得了。

除此之外，买方的贷方绝对不会接受卖方的评估。买方仍需支付单独费用进行评估以获得融资。此外，如果买方的贷款人也很可能需要在结算前进行额外的评估，才能检查第一次评估的准确性。由于贷款人正在努力，因为并不是所有的评估，特别是执行HVCC后，都是准确的。更不用说，自2008年市场崩溃以来，贷款人今天意识到一个很好的评估只是一个很好的价值估计和估计可能会有所不同。

虽然房地产经纪人的估值不是评估，不应该被视为是这样的，但一般来说，上市代理人可以根据可比的销售和市场运动，找出上市价格的做法做得相当不错。这是我们赚大钱的原因之一。

在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，BRE#00697006，是位于加利福尼亚州萨克拉门托的里昂房地产的经纪人。