制造和移动住房贷款：借款技巧

任何房主的融资都是具有挑战性的，对移动房屋和一些制造的房屋尤其如此。这些贷款不如标准住房贷款那么丰富，但可以从几个来源获得 - 政府支持的贷款计划可以使资格更容易，成本更低。

买房可能是你生活中最大的投资，许多市场的住房价格都在几十万美元左右。

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但是，制造的家庭通常比现场建造的房屋更便宜，因此可以使家庭所有权可以使用。特别是对于收入较低的消费者和生活在农村地区（承包商和材料不方便）的消费者来说，制造住房可能是唯一的选择。

移动，制造和模块化

在讨论住房贷款时，您与贷款人使用的条款可能很重要。你所谓的“移动房屋”最有可能是一个“制造的家”（即使家里是或者一次是移动的）。对于非正式使用，任何一个术语都可以工作，但大多数贷款人都不会将属性分类为移动房屋。

• 移动房屋 是1976年6月15日之前制造的工厂建造的房屋。他们可能是非常好的房屋，但是在监管机构要求一定的安全标准之前，他们是建造的，而大多数（但不是全部）贷款人不愿放贷对这些属性。
• 1976年6月15日以后制造的住宅 是工厂建造的房屋。这些房屋须遵守1974年“国家制造房屋建筑和安全标准法”，并要求符合美国住房部制定的安全标准和城市发展（HUD）。这些规则通常被称为HUD代码。制造房屋建在永久性金属底盘上，安装后可以移动（但安装后搬家可能会干扰融资）。

• 模块化住宅 是现场组装的工厂建造的房屋，必须符合与现场建造的房屋相同的所有相同的建筑规范（而不是HUD代码） 。它们通常永久地安装在混凝土基础上。像现场建造的房屋一样，模块化房屋倾向于拥有价值，并且比制造或移动房屋更加欣赏，所以更容易为模块化住宅贷款。

何处借款

有几种方法可以获得制造和移动房屋的资金。与任何贷款一样，它支付在几个不同的贷方之间购物。仔细比较每笔贷款的利率，特征，收盘成本和其他费用。特别是移动住房贷款，贷款类型（或者你所使用的贷方）很重要。

零售商： 销售制造房屋的建筑商通常安排融资，使客户更容易购买房屋。在某些情况下，您的建筑商的关系可能是您购买新家时的唯一选择。但是，询问您的建筑商列出其他（非附属）贷款人的清单是明智之举。

专业贷款人： 若干抵押贷款人专门从事移动和制造房屋的贷款（如有必要，土地）。虽然任何贷款人都可以为您的购买提供资金，但专业贷款人更熟悉制造的家庭购买方面，因此他们更愿意为这些贷款申请。在以下情况下，您很可能需要与专注于制造的家庭市场的贷方合作：

• 您不会拥有该土地。
• 您不会将家庭永久性附加到基础系统。
• 你正在买一个不是全新的房子，或者是做了修改的房子。
• 您想要对现有的制造房屋债务进行再融资，并且适用上述任何一种。

标准抵押贷款人： 如果你正在买房子和他们所在的土地，家庭永久地安装在一个基础系统上，你可以轻松地借用。许多本地银行，信用合作社和抵押贷款经纪人可以容纳这些贷款。

从您信任的人那里获取优质贷方的建议。如果您不确定谁要问，请从您的房地产经纪人，移动家庭公园的员工和居民以及您所知道的借款人购买房屋的人开始。

Chattel贷款

Chattel贷款通常用于移动和制造的房屋，特别是当家庭进入公园或制造家庭社区时。动产贷款是家庭贷款（而不是家庭和土地的贷款）。这些贷款是技术上的个人财产贷款 - 不是房地产贷款。

也就是说，当你拥有土地并分开借款时，也可以提供动产贷款。

在与贷方进行购物时，请查看您是否获得了实体贷款或房地产贷款的报价。动产贷款利率往往高于房地产债务利率，但每个期权都有利弊。消费者财政保障局（CFPB）的一项研究发现，与抵押贷款相比，动产贷款的贷款额度和处理费用降低了40％至50％，但实质贷款的年利率（APR）为1. 5％ 。

动产贷款的优点包括：

您不需要拥有房地产，这可以使您的贷款减少（尽管您可能会支付每月网站费用）。

• 处理成本应低于房地产债务收盘成本。
• 关闭过程通常比关闭房地产贷款更快，更少涉及。
• 动产贷款的缺点包括：

利率较高，因此您的付款和利息成本将高于使用等同的不动产贷款。

• 偿还期可能较短（例如偿还期限可达15年或20年） - 尽管有些贷款人允许更长时间的贷款）。较短的期限导致每月付款要求更高，但偿还债务较快，使利息成本较低。
• 制造的家庭经销商和专业贷款人通常提供动产贷款，美国人口普查局发现，2015年80％的新建房屋被称为个人财产。但一些贷款人提供个人财产贷款和房地产贷款。与几个贷方谈话，并询问将房屋作为房地产而不是个人财产的利弊。

政府贷款计划

几项政府贷款计划可以为一个制造的家庭借款更实惠。假设你符合符合这些计划条件的标准，你可以从获得美国政府偿还担保的抵押贷款人借款 - 如果你不偿还贷款，政府将进入贷款人。

政府支持的贷款计划可能是借款的最佳选择，但一些移动和制造的房屋将不符合条件。

FHA贷款

由联邦住房管理局（FHA）保险。这些贷款是特别受欢迎的，因为它们具有低预付款，固定利率和消费者友好的规则。要符合FHA贷款资格，必须遵守若干标准： 家庭必须在1976年6月15日之后建成。

1. 家庭必须符合HUD规则并符合其他本地要求。对家庭的修改可以使其不符合规定。
2. 家庭的每个部分都必须附有红色认证标签（或HUD标签）。例如，在双人家庭中，需要两个标签。
3. 有两个FHA程序可用于制造业主。

FHA Title II贷款

包括流行的203（b）贷款 - 也用于现场建造的房屋 - 这允许买家的首付款低至3.5％。为了支付政府担保的费用，您将每月支付一次抵押保险费和正在进行的按揭保险。您需要体面的信用评分以符合FHA贷款资格，但您的信用不需要完美。此外，您可以使用优惠的资金来支付您的首付和关闭费用，甚至可以让卖家帮助这些费用。 第二期贷款是房地产贷款，所以您需要一起购买房屋和家庭，家庭必须永久安装在认可的基础系统上。贷款可以持续15至30年。

FHA标题I贷款

可用于个人物业贷款 - 当您不拥有土地时有用。但是，如果您将家庭放在租赁网站上，您的租赁协议需要符合FHA指南。例如，您需要三年的初始租赁期限，并且必须在至少六个月的通知中通知任何租赁终止。所需的首付可能低至百分之五至百分之二十，但这一要求因贷款人而异，取决于您的信用评分。 Title I贷款的额外要求包括： 家庭必须是借款人的主要住所。

• 安装地点必须包括下水道和供水系统。
• 全新的生产房屋必须包含一年保修。
• HUD批准的评估员必须检查批次。
• 标题我贷款可以是像房产贷款一样的贷款，但也可以用来一起买很多房子。第一期贷款的最高贷款额低于第二期贷款的最高贷款额度，贷款期限较短：对于单户住宅和批次，最高还款期限为20年。

VA贷款

可用于服务人员和退伍军人，可用于制造和模块化房屋。 VA贷款是特别吸引人的，因为有能力购买没有钱，没有每月抵押保险（假设贷款人允许，你符合信贷和收入要求）。跳过首付款意味着您每月支付更高的费用 - 您将付出更多的利息 - 但在某些情况下，这是有道理的。对于在制造的家庭的VA贷款： 家庭必须永久附在基础上。

• 你必须和他们所在的地方一起买房，把房子称为不动产。
• 家庭必须是主要住所（不是第二个住宅或投资物业）。
• 家庭必须符合HUD代码并附上HUD标签。
• FNMA贷款

越来越多地用于制造房屋，因为该机构计划扩大经济适用住房选择的资金。向您的贷方询问是否有新程序可供您即将进行购买。 不同的贷款人，不同的规则

尽管上述一些贷款是由美国政府支持的，但贷款人可以制定比政府指引更严格的规定。这些“重叠”可能会阻止您借款，但其他银行可能会使用不同的规则。这也是为什么要购物的另一个原因 - 您需要找到具有竞争力成本的贷款人，您需要找到一个可以满足您需求的贷方。

特别是在制造房屋时，放贷人可能会告诉你，你不符合政府投保计划的资格。这可能是正确的，但最好在几个FHA或VA贷款人之前验证，然后再放弃这些选项。

不同贷款人设定不同规则的区域的一些例子：

贷款价值比率：

• 您可能可以放下少至3.5％，或者您可能需要赚取20％首付。 信用评分：
• 根据您的信用评分，一些贷款人可能不愿意与您合作，而其他贷款人则根据您的信用额度设定不同的利率或首付款要求。 家庭类型：
• 一些VA和FHA贷款人不愿借给制造的住房，但是他们可能对模块化住宅更加开放。有些人不愿意为单边融资融资，但他们将资助双倍或更大的房屋。 租户入住人数：
• 如果您计划住在公园或社区，贷款人可能想知道有多少居民租住相对于拥有自己家庭的人数。 Chattel与抵押贷款：
• 有些贷方只提供动产贷款，这是他们提供给您的唯一产品。同样，一些贷款人也没有提供个人财产贷款。