问题： REO和卖空银行如何从借款人那里要求预先批准的信件？
读者问：“999”作为负责和认真的买家，我的妻子和我已经通过富国银行预先购买了家，我们找到了一个我们喜欢的房子，但是这是一个很短的销售，我们的代理人说我们必须通过短卖银行预先批准有资格购买这家，这是疯狂的，为什么要把我们的个人信息透露给一个没有关系的银行，不想贷款？为什么我们想要有关我们的信用报告的另一个询问可能会导致我们的FICO评分下滑？这些REO和短卖银行如何摆脱借款人的预先批准的信件？我们必须得到他们的预先批准？“
如果您已经有贷款预先批准，我可以理解您不愿意被未知的银行预先批准。对你来说没有意义。但这是因为你不在交易的另一边。贷款人说他们预先批准的许多买家没有真正的预先批准。
“临时与预先批准信”之间的差异
资格预审信：
借款人申请了贷款。
- 信用报告已经检查。
- 根据提供的信息，借款人有资格以预定的最高价购买房屋。
- 预批信：
借款人已完成贷款申请。
- 信用评分被拉到足够。
- 就业已经验证。
- 借款人已经提交了支付文件，如报税表和银行对账单。
- 借款人预先批准以预定的最高价格购买房屋，等待评估和标题政策。
- 你可以看到一个真正的preapproval信函带来了更多的重量。但是，它也是最终承保的，不是保证。它是主观的，取决于更多的文档和审查。
为什么卖空银行要求预先批准
短期买卖银行在批准卖空之前有漫长的过程。该银行将雇用BPO代理来评估该物业的价值。它将分配谈判者。可能需要几个星期或几个月的时间来做出关于卖空的决定。
以下是有关短期销售情况的一些事实：
卖空是一种特权 - 这不是任何一方的权利。
- 银行通常没有动力批准卖空。
- 卖方和财产不仅通常需要符合买空限制的条件，借款人需要有资格购买房屋。正在处理卖空要求的银行想要确定买方有能力和有资格关闭的证据。
事实是在短时间内卖了几个星期，甚至几个月，如果银行发现购房者不能关闭，这是一个巨大的失望和浪费时间。
当下线到承保时，买家的贷款有时会爆炸。导致买方被拒绝的一些事情可能在一开始就被纠正或发现，但不是。
这是因为对发行预审信件没有足够的规定，并不是每个贷款人都使用标准程序。例如，通常要求FICO得分为720，作为常规贷款的最低成本。但是，进行常规贷款的主要贷款人往往更愿意将FICO最低值为740给予借款人有吸引力的利率。
如果借款人认为贷款人将为720的FICO提供最佳利率，则存在冲突的可能性，可能导致交易被取消或借款人被拒绝。卖空银行只是想查看自己的信息，并自行决定买方是否完全合格。
根据RESPA规定，银行要求借款人从该银行获得贷款。然而，一家银行在批准借款人进行短期买卖或允许借款人购买自己的银行拥有的房屋之前，要求自己的银行预先批准的信件是完全可以接受的。
有时，银行会让借款人提交DU（桌面承销）代替预先批准的信件。这是值得的。
在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，DRE#00697006是加利福尼亚州萨克拉门托的里昂房地产经纪人。