改进与租赁业主的维修

为了税收目的，以及对您的物业的潜在欣赏，了解改善租金和维修租赁物业之间的差异是非常重要的。他们有不同的税收影响，以及对您的财产的价值的不同影响。 *

什么是改进？

改善是任何类型的翻新，将延长财产的“使用寿命”。

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这里的理论是，它将为今后的财产增加价值，而不仅仅是在当前的税收年度。一般而言，改进措施是增加以前没有的东西，将现有的资源升级或将资产调整为新的用途。改进通常比修理更加密集，通常会涉及更大的成本。

改进示例：

• 添加添加
• 添加中央空调
• 安装安全系统
• 安装全新的地毯
• 更换整个屋顶
• 更换所有现有的管道
• 更换所有现有的电动
• 更换厨房
• 更换所有窗口

什么是维修？

维修是保持产品处于工作状态所必需的。国税局将修理定义为“不会对财产增加重要价值或延长其使用寿命”。 “他们数量合理，是保持财产居住条件的必要条件。

维修通常被认为是将项目恢复到之前的良好状态。维修的示例：

修理木地板

• 重新修复房间
• 修理屋顶
• 修理现有设备
• 修复现有设备
• 更换更换窗户的门把手
• 更换破碎的烟雾探测器
• 更换破碎的地板块
• 更换破裂地板砖
• 您可以扣除您的税款改善吗？

是的，但是在发生的年份不能扣除全部价值。这是因为改善在随后的几年里有用寿命和增值，不仅仅是在改善的一年。改进必须按照设定的折旧时间表进行资本化和折旧（对于每个资产将是不同的）。您必须在改进的使用寿命内分配改进成本，然后根据给定的一年的费用进行年度扣除。

示例：

您对您的财产执行了5万美元的工作。这被认为是一种改进。因此，您必须通过设定的折旧计划扣除。我们将使用10年的折旧时间表。我们假设没有救助价值，这意味着在十年后，这将是无价值的。我们还将承担直线折旧，意味着10年内的成本将平均分配。因此，您可以在未来十年每年要求$ 5000/10 $ 500的费用。假设您的税率为28％，您将在当年节省（$ 500 * 28）$ 140的税金。你可以扣税吗？ 是的，您可以在修理完成的纳税年度中扣除修理的全部费用。

示例：

您对您的财产执行了5万美元的工作。它被认为是修复。作为修理，您可以扣除当年的全部费用。假设你的税率是28％。因此，你将节省（$ 5，000 * .28）$ 1400的税金。

改善与维修，哪个更好？一个不一定比另一个更好。改进，例如添加添加物，为您的财产增加价值，但修理的整个成本，如修复屋顶泄漏，可以立即扣除您的税收，留下更多的钱在你的口袋里。 理想情况将根据您的需要而有所不同。一些房东需要最大限度地最大化所有即时注销，因为他们的生计取决于他们的年租金收入。在这种情况下，能够将费用分类为修复将是有益的，因为它将使给定年份的房东税后美元最大化。

但是，如果业主不需要额外扣除给定年份，延长折旧年限，通过将费用分类为改进，可能是有益的。

许多业主和租赁业主通过在房产中放置租户，然后进行修理而产生漏洞。 “这允许房东进行更广泛的维护，否则可能被归类为改进。租户已经住在那里，房东可以声称这项工作是必要的，以保持租户满意。

对于那些可能在改善和修理之间的灰色地带的事情，这真的取决于你和你的会计师在保护IRS审查的索赔方面有多么的舒适。

*您应该经常咨询国税局或注册会计师，以决定哪些扣除额适用于您的具体情况。