评估和“家庭估价行为准则”

问题： “家庭估价行为准则”会否影响我家的评估？

一位读者问：“我完全感到困惑，我听说有一些新的规则对评估有效，但是我在网上找到的是一大堆贷款人抱怨，什么给了我听起来像我们的评估程序保护公众，我下周将我的房屋出售，“家庭估价行为准则”会否影响我家的评估？“

答案：

您对于评估的困惑并不孤单。表面上，被称为HVCC的“家庭估价行为准则”听起来好像是个好主意。修订后的评估过程影响了很多业主。更重要的是，可能会导致您的家庭评估不足。 纽约州总检察长Andrew Cuomo在2007年向eAppraisalIT及其父母First American提起诉讼，向华盛顿共和国（Washington Mutual）提起诉讼，据称该公司对评估人员提出所谓的膨胀评估。

由于诉讼，美国房屋抵押贷款最大的购房者房利美和房地美选举采用“家庭评估行为准则”。向房利美或房地美地产出售抵押贷款的所有常规贷方必须遵循“家庭估价行为守则”。它影响2010年2月15日的FHA贷款，并且进程本身不断更新。

什么是“家庭评估行为准则”？

HVCC的规定说，在房利美和房地美的二级市场上出售常规贷款的个别银行和按揭经纪人不能再手工选择自己的评估人。他们必须让评估管理公司从评估人员池中抽出评估人员进行评估。

HVCC规则旨在阻止贷款机构和评估者之间的勾结。然而，很好的意思是，房地产行业的许多专业人士认为，“家庭估价行为准则”已经回升。

根据评论家的意见，为了挫败构成评估市场一小部分的膨胀的家庭价值，HVCC最初引起混乱，混乱了许多常规借款人的整个评估过程。今天好点了

什么是错误的家庭评估行为准则？

我可以告诉你，在萨克拉门托市场发生了什么，我相信在几乎所有其他房地产市场上都有回应。

区域外估价师正在进行评估。

• 我的萨克拉门托买家从位于萨克拉门托45分钟路程的斯托克顿的评估师支付了评估人员，在评估人员既不生活也不工作的城市做评估。另外一家房产由内华达州拉斯维加斯的评估师评估。如果评估人员获得许可在某个地区工作，即使没有经验，他们也可以在该社区工作。

  具有较少经验的评估员正在进行评估。

• 由于评估师是从所有许可评估者的池中随机选择的，借款人可能会得到一个相当新的评估者。在加利福尼亚州，评估师可以获得一个住宅许可证，以评估一个价值高达100万美元的单户住宅。根据加利福尼亚房地产估价师办公室的要求，在12个月内，这项要求是150小时的教育和2 000小时的工作。

  经验丰富的评估人员正在走出业务。

• 有经验的评估师的事情是他们最有可能在被要求评估的社区的家中。他们知道为什么物理边界一侧的家庭可能比另一方的家庭的市场价值更高。他们依靠重复业务。当这个业务来源枯竭时，他们没有工作，他们的专业知识是毫无价值的。

  当评估不佳时，交易可能会下降。

• 不了解邻里或经验不足的评估师更有可能产生低估的评估。当评估价格低于销售价格时，许多卖家拒绝谈判，买家不想弥补差价。所以待售的销售爆炸。卖方输了买方，买家输家失败。还有其他方法来处理低评估，但取消交易是常见的。

  消费者支付增加的评估成本。

• 没有免费午餐。因为选择评估人员的评估管理公司必须支付，消费者承担费用。部分评估费用给评估管理公司，余额由评估人员负责。有人必须向评估管理公司支付费用。更不用说，估价师赚钱较少，所以业务中剩余的评估人员较少。

  在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE#00697006，是位于加利福尼亚州萨克拉曼多市里昂房地产的经纪人。