视频: 【加拿大房产】最实用的出租房报税避税技巧 2024
掌握IRS计划E给业主 - “补充收入和损失”的关键是使用电子表格或个人财务软件程序来组织您的收入和费用。持有租赁财产费用详细摘要的房东是在税期最多受益的房东。关于租金收入的IRS规则相当慷慨，因此您将希望利用这些规则。
附表E税务小贴士
房东必须保持关于成本基础，收入和费用的良好记录，并追踪所有这些事情的最佳方式是设置电子表格 - 您的税务会计师甚至可以使用您可以使用的模板。
以下是您要追踪的内容：
- 您正在出租的房屋，公寓或公寓的购买价格
- 您的物业的累计折旧和当前年折旧
- 租金收入
- 您收到的保证金< 您还要跟踪与您的租赁物业相关的各种费用，包括：
佣金或物业管理费用
- 广告费用
- 清洁，维护和维修费用
- 房主保险和HOA会费
- 房地产税和抵押贷款利息费用
- 向租户支付的押金
- 以及公用事业，园林绿化和垃圾收集等各种其他费用
-
被动活动损失限制
IRS规则如下：#1：如果您的某个出租物业有一年的净亏损，则可以将所有其他租赁物业的损失和利润扣除。
现在这里可能不是好消息：如果所有物业的总额是负数 - 净亏损 - 这笔损失可能是完全的，部分的或不可以扣除其余的收入，一年由于被动活动的损失限制。租赁房地产一般被视为被动活动，即使您花了大量的时间选择正确的租户，修理租赁单位和检查房屋进行例行维护。
被动活动的损失仅限于抵消被动利益。
如果您积极参与租赁活动，您的所有出租物业的租金总额可能会每年扣除25,000美元。单独提交的已婚人士在税务年度内，任何时候都可以在离婚期间离婚。出租房屋的积极参与者允许的租金损失金额根据您修改后的调整后总收入（MAGI）而有所不同：
对于MAGI为$ 1,000,000以下（如果已结清申报单独为50万美元），租金损失可以全额扣除，最高可达$ 25,000（$ 12,500）限额。
如果MAGI在$ 1,000,000到$ 150,000之间（如果单独结婚申请，则在$ 50,000到$ 75,000之间），则租金损失可以扣除$ 150,000之间的差额的50％（$ 75， 000如果单独结婚提交）和MAGI。
- 对于MAGI超过150,000美元（如果单独结婚提交，则为75,000美元），不会将任何租金损失扣除其他收入。
- 您可以继续亏损
- 这给我们提供了大量的IRS规则#2：受被动活动损失限制限制的租金损失可以结转到随后的税收年度，以抵销租金利润。
每年应用被动活动损失限制，但租金损失依然年复一年，直至损失按照抵销租金利润或扣除其他收入的方式使用。
8582表格用于计算被动活动损失限制，并跟踪每个财产每年累积的租金损失。
房东税务规划
当租金收入足以支付抵押以及财产税，保险和维修时，房东偶尔会获得小额利润。但业主贬低租赁物业的购买价格，经常会将经济利润小幅减少至少量的税收减免 - 考虑到折旧后的费用超过收入。
然而，房东经常面临重大费用，例如在长期租户出租后，更换屋顶或排除公寓。在这种情况下，业主有可能损失超过25,000美元，但被动活动损失规则将损失限制在25万美元左右。其余的将结转到明年，业主希望有更多的利润，将能够吸收超额的税收损失。
出售租赁物业
特定财产的租金损失在完全向不相关的买方出售的财产年度全额允许。
出售房屋，公寓或其他出租物业与出售您的主要住宅不同。正如计算资本收益一样，计算租金资产收益或损失的公式包括从您的销售价格中减去您的成本。
租赁物业的调整成本基准
计算出租物业成本的公式如下：
购买价格
加购买费用（所有权和托管费，房地产代理佣金等） ）
加上改进（更换屋顶，新炉等）
- 加销售成本（所有权和托管费，房地产代理佣金等））
- 加累积折旧（根据您的税务表格）
- 等于您的成本基础
- 计算您的利润或损失将是：
- 售价
- 减去您的成本
等于您的收益或损失
- 如果结果的数字为正值，则当您出售您的租赁物业时，您获利。如果结果数字为负数，则会导致损失。出租物业的收益部分可以按照最高25％的税率收回折旧，部分原因是资本收益。出租物业销售按表格4797报告，任何资本增值计算均在附表D中报告。
- 不动产及有限责任
- 许多业主考虑组建公司，有限责任公司或合伙企业以拥有其租赁物业。公司可能是不利的，因为公司对长期资本收益没有优先税率。有限责任公司将能够将长期利益通过其成员，因此收益仍然符合长期收益优先的15％的利率。房东应讨论与律师组成租赁公司的这一法律方面，以掌握这种策略的所有法律和经济影响。