不支付现金的房地产投资（三明治租赁期权）

有很多投资房地产的方法。房地产投资可以是短期利润或长期租金现金流。许多人会喜欢做房地产投资者，但他们缺乏预付现金，认为购买和持有或买入和翻转是赚钱的唯一途径。这不是真的

无现金投资房地产的策略

有没有现金的房地产投资策略。

你可以从几百张名片开始，这不是关于“容易的钱”的文章。虽然有办法开始房地产投资，只要你的愿望和一些脚步，这并不容易，但它可以在短时间内变成现金在你的口袋里。

无处不在，电视，印刷和互联网上都有教诲所有这些方法的大师。你可以从房地产投资网站上学到很多东西，但是要付出非常昂贵的课程或辅导费用就要小心。其他人学到了很多困难的方式，无论教练知道和教你多少，仍然由你出去执行它。

一些允许您从房地产赚钱而无需开立现金的技术包括：

• 小狗狗狗狗999.00分配
• 租赁选项
• 三明治租赁
• 背靠背关闭
• 在本文中，我将给您一个概述技术，他们如何工作，以及一些房地产投资者如何在投资业务早期将其用于现金收入。

1。鸟狗

在您真正了解鸟类可为房地产投资者提供的价值之前，先看看这些投资者是谁。想到的第一件事是“扒手”，购买房屋，修理并快速销售，以获利。那么长期的投资者就是把房屋作为出租物业买房，实现现金流和升值。这些房地产投资策略都可以非常有利可图。投资者选择哪一种策略就是他们的目标，气质和风险承受能力。

大多数人认为，这些投资者中有更多的投资者，特别是长期租赁投资者。他们是谁？只有少数是你在电视上看到的高调类型。绝大多数人是你每天看到的人。他们可能有另一个成功的业务，并有现金，他们想投资房地产。他们的业务需要大部分时间，他们倾向于依靠传统资源，如房地产经纪人来帮助他们找到投资房地产交易。他们通常会为这些交易付出更多的代价，因为房地产代理商正在从多重上市服务（MLS）清单中进行。定价没有很大的灵活性，特别是与交易中的佣金有关。

许多投资者都在购买多个物业。他们的反应是什么，如果他们被联系的人说，他们可以把他们的家庭购买交易比现在购买的钱减少10％到40％的钱？答案很简单，因为他们在赚钱。

家庭支付的收入越少，现金流投资回报越好，锁定权越早。他们会让这个人给他们交易。这个人被称为一只鸟狗。这有点像批发商。通过工作，研究和调查，鸟类狗找到需要出售房屋的房主，还没有能够在抵押贷款困难或房屋拆迁人上市之前出售抵押贷款。

这是鸟的狗，它不需要现金开始，只是一些名片和很多的努力。然而，它可以使房地产投资一个拥有太多债务的平均人的业务，而且现金不多。

他们在那里寻找房地产代理没有上市。事实上，一些遇难的房主不能出售，一些鸟类的狗只有房地产经纪人为他们提供饲料。这只鸟狗可以向投资者提供有利可图的投资，收费时每笔交易的费用可能在2000美元到10 000美元之间。

2。作业

在不使用任何自己的资金的情况下，在房地产投资的另一种方式是使用作业。这不是一个复杂的过程，但它确实要求您在将自己锁定在采购合同之前将您的买家排队。您将与卖家实际交易，并签署购买合同。合同将表明买方是“您的姓名和/或分配”。

这可以让您将合同转让给其他人，您的买方，未经卖方的任何进一步同意。他们必须是现金买家，但通常情况下，您正在做这些交易。卖方将被告知您的买方现在是买方，交易将按照采购合同条款正常进行。

分配交易时的另一个考虑因素是您给卖家的真实存款。这笔钱存放在处理关闭的所有权公司，您不会退还。它将转移给您的买家。所以，您希望保持这个金额尽可能的低，因为这笔交易仍然有一定风险。

如果您定期与投资者买家合作，您可以在将合同转让给他们时实际获得您的费用，而不必等到关闭。但是，交易结束时，您可能需要付款。当然，如果您与某些买家保持一致，并且可以形容他们的交易并获得口头承诺，您也可以在锁定家庭之前获得认真的钱。

3。租赁期权

租赁期权策略的基本组成部分是每月租赁付款的租赁和在租赁期结束时购买该物业的期权。我们来看一个例子来说明它是如何工作的。你是一个投资者谁想要拥有一个家庭作为出租物业，但你没有足够的现金用于首付。你甚至可能有一个信贷分数，这将使借款太贵。

通过强奸标志，报纸和Craigslist广告的营销，或只是口碑转介，您找到一个高度积极主动的房主，他们无法出售自己的家。我们来看一个假设的例子。让我们说，房主已经上市了，但一直无法出售。目前市场上的房屋价值为100 000美元，其抵押贷款余额为70 000美元，每月的税金和保险金额为525美元。一个配偶已经下岗了，另一个配偶找到了更好的工作，所以他们很快就要搬家了。这是我们的投资者所做的工作：

提供租赁房屋3年，租金相当于其房屋支付。

将$ 1,500作为不可退还的租赁期权付款，有权在租赁结束时以80,000美元购买房屋，但不具有义务。

以口头协议，投资者使用市场营销或其他方式为愿意每月支付750美元的房屋的租户定位租赁。他们将签署至少一年租约。

• 在3年租赁期间，税款和保险将保持为/是，托管在付款中照顾这些项目。
• 现金支出：第一个月和最后一个月租金支付$ 525 x 3，存款= $ 1，575 + $ 1,500，租赁期权支付= $ 3,075.
• 现金：$ 750 x 3，最后和安全存款= $ 2，250.
• 这是最糟糕的现金情况，投资者的口袋$ 825。但是，他们可以与卖方谈判得更好，推迟安全保证金，或者将其完全放弃，将其将不合适的金额降低到300美元左右。控制这个房子并在最后锁定有利可图的购买并不坏。它已经超过了价格要付出的代价，并且可能会在3年租约期间感到欣慰。 3年期间，每月250美元的现金流量将达到9 000美元。所以即使投资者没有选择购买房屋，他们也投入了很少的现金。
• 4。三明治租赁
• 三明治租赁正如名称所示：两个租赁期权与投资者在中间。在这种情况下，投资者希望在租赁期结束时有选择以折扣方式购买物业，并希望找到想要购买房屋但不能因信用问题或缺乏资金的租户的现金用于首付。在这种情况下，大多数人想要拥有，很乐意找到合适的房屋，他们可以通过租赁方式购买，有时间提高信用额度并一起支付首付款。

我们将使用前面的例子，而不是一个常规的租户，投资者会找到一个想要租赁或出租房屋的人。所有的数字都是一样的，除了现在，租户买家希望在3年的匹配租赁期结束时拥有房屋。租客买家现在不但要先支付第一笔，最后一笔和保证金，还可以在租赁期结束时购买房屋的权利不可退还。此外，租客买方同意，如果他们购买房屋，价格将为110,000美元。现在，投资者的现金流如下所示：

相同的3,075美元出售给卖方的第一个租赁期权。

$ 750 x 3 = $ 2，250 + $ 1，500租约买家的租约期权付款= $ 3，750.

投资者也可以要求更高的租赁期权付款，但对675美元的正现金流感到满意当两个交易都签署时。

• 卖方以前售出$ 675，剩余34个月（首次或最后一次付款）为250美元，毛利为30万美元，售价为110 000美元，但只支付80 000美元。
• 投资者的毛额利润为39美元，175美元，其零投入资金。
• 这个策略的另一个优点是，租户买家希望拥有自己的家，并会更好地照顾。事实上，一些投资者正在谈判租赁，要求租户首付100美元或更多的修理费用。由于保险和税收是在原始按揭付款中支付的，费用很少。
• 如果投资者想要覆盖所有基地，他们可以直接支付抵押贷款，而不是让卖方进入违约的位置。
• 租赁期权和三明治租赁是房地产投资者经常使用的策略，用于为其投资组合添加物业并建立每月现金流。

5。背靠背关闭

2007年开始出现的住房和抵押贷款混乱导致贷款和房地产交易业务发生了很大变化。曾经做过双重关闭和资助另一项收益的公司现在几乎无处可见。然而，有一种方法来批发和翻转属性与背靠背关闭，而不用你自己的钱。

当然，第一个要求是你有一个有利可图的批发翻盖协议。您必须以正确的价格购买第一个房产，并准备好投资者，从您那里获利。利润需要足以支付所需的费用，以便您使用其他人的资金来关闭首个交易，以便您可以关闭第二次出售给您的投资者。

交易性融资是通过短期贷款为一笔交易提供资金的过程，通过跟进关闭在同一天或24小时内出售物业。交易性贷款人将把资金与需要的所有权公司结账，以完成首次交易。一旦交易结束，您将继续进行第二笔交易，通常在其后面进行安排。该交易的最终陈述将反映交易性贷款人对第一笔交易借款金额及其费用的支付。这通常至少为2,500美元，也可以根据贷款额的百分比计算。你得到平衡和你的利润。