房地产代理法律：机构如何创建

Express Agency

快递代理机构是由委托人和代理人之间的口头或书面协议创建的。这表明他们对这种代表性地位的明确意图。

在房地产方面，代理商通常是通过与卖方签订的书面上市协议或与买方签订买方代理协议来创建的。有些州允许口头协议，但绝大多数情况不允许。

Implied Agency

<！ - 1 - >

也可以通过双方的行动建立代理关系。

如果房地产代理人承担通常是代理人的责任，但尚未签署代理协议，则仍可能通过隐含机构被视为代理人。同样，如果客户向代理人询问通常是代理机构的建议或行动，那么可以创建一个隐含的代理机构。

一些州制定了具体立法，规定如果没有书面代理协议，任何机构都不存在。这有助于避免意外隐含的机构。

不要成为未披露的双重代理人

在没有排除隐含代理机构的州，如果您的上市客户有代理机构代表身份，请小心，如果您正在与买方合作对该列表感兴趣。首先，您需要向买方披露代理机构状态，然后不承担任何表示您也是其代理人的职责。

今天大部分时间的方式

我的许可证挂在新墨西哥州，但我也在德克萨斯州和科罗拉多州持有经纪许可证。

许多州现在都有文件和披露，支持“交易经纪”，或以其他名称呼吁买方或卖方的代理人，而无需“代理”。房地产代理一词很少意味着这些日子。

所以，我可以上市，而不是卖家的代理商，这正是我一直以来所做的。

如果我与律师或法官合作，唯一一次有机会提出买方或卖方的问题。由于某些原因，我吸引了他们与我的网站。他们不希望我因为代理责任而成为他们的代理人。

代理责任使代理商的客户面临其代理人的活动风险。所以，如果我做错了事情或犯错，我的客户也会承担责任。这些合法人士知道他们不想要这样的风险，尽管他们知道我遵守了规则。

当我与买家合作时，我一直都是一个交易经纪人，从不是一个代理商。他们几乎从来没有问过，国家的公开形式明确地表明了我对客户的责任。这里是直接的法律：

A.本条规定的诚实合理的照顾;

B.遵守当地，州和联邦公平住房和反歧视法律，新墨西哥房地产许可法和房地产委员会规则以及其他适用的地方，州和联邦法律法规;

℃。履行与客户或客户签订的任何和所有书面协议;

d。协助经纪人的客户或客户完成交易，除非客户或客户另有书面同意，包括：

1. 及时提交所有优惠或反提货;和
2. 协助遵守合同的条款和条件以及交易的结束;如果交易中的经纪人没有提供D部分第（1）和（2）段所述的服务，建议或协助。61. 19. 8 NMAC，客户或客户必须书面同意，经纪人不期望提供此类服务，咨询或协助，经纪人应以书面形式向参与交易的其他经纪人披露;

电子。经纪人确认可能存在与交易相关的事项，不在合伙经纪人或合格经纪人的知识或专业知识之外，并且经纪人或合格经纪人将建议客户或客户就这些事宜寻求专家意见;

F。及时核算经纪人收到的所有款项或财产;

-G。向其客户或客户以及涉及交易中经纪人在交易中的任何潜在利益冲突的其他经纪人的书面披露，包括但不限于：

1. 经纪人与其他任何其他方面的任何书面经纪关系交易或
2. 经纪人在交易中的任何商业，个人或家庭性质的任何重大利益或关系;
3. 新墨西哥州提供的其他经纪关系选项;

小时。书面披露由经纪人或资格经纪人实际知道的财产或交易的任何不利的实质事实，或关于交易各方完成交易的经济能力;不需要披露的重大事实不包括联邦公平住房法或新墨西哥州人权法涵盖的任何信息;

I.维护在任何先前的代理关系过程中学到的任何机密信息，除非披露是在原客户的同意或法律规定的情况下进行的;

学家除非另有书面授权，协议经纪人或合格经纪人不得在交易期间向其客户或客户披露其卖方客户或客户先前已表示将接受低于物业的要约或上市价格的销售价格;他们的买家客户或客户先前已经表示，他们将支付比书面报价中提交的价格更大的价格;客户或客户出售或购买财产的动机;他们的卖家客户或客户或其买方客户或客户将同意为提供的以外的条款提供融资;或由经纪人或合格经纪人的客户或客户以书面形式要求保密的任何其他信息，除非法律要求披露。

这样可以解决客户可能遇到的任何问题。