有形折旧财产的部分处置

所以你或你的客户将屋顶替换为出租物业。

或进行某种修复，这是一种改善，恢复或适应，其中大部分财产或设备被拆除和更换。

我们在这里是一个机会，部分处置旧的财产，并利用新的财产。

我们将向您介绍部分处置方面的想法和数学，并给出一个与之配合的例子。

<！ - 1 - >

想法：如果我们必须更换它，我们可以处理旧的和大写新的属性

想像一个屋顶。（是的，这是IRS在其最终规定中给出的例子之一，加上我们很容易想象，所以这是我们要坚持的例子）。对于这些规定的全文，参见吨。 D. 9689“有形折旧财产处置指引”。（到目前为止，这是在线查找26 CFR 1全文的唯一位置。168（i）-8。）

所以我们有一个有租金的客户。客户取代屋顶。旧屋顶脱落，材料被回收或丢弃。老屋顶不再是屋顶的成本，而是整个建筑物的成本。当客户购买物业时，客户支付一个价格，这个价格是土地和建筑物，屋顶绝对是建筑物的一部分。所以旧屋顶的成本是建筑物的成本，这是由客户的报税表进行的，并在27. 5年或39年（分别为住宅或商业租赁物业）折旧。

<！ - 3 - >

部分处置意味着我们从建筑成本中提取旧屋顶的成本，处理该旧屋顶，并利用并开始贬值新屋顶。合理？一个注册会计师在四月初告诉我，999年以前有数学参与

“我没时间数学”。可以理解的。

让我们专注于我们的客户的这个好处。我们处理旧屋顶吗？是。我们卖的是吗？不，所以没有出售所得的总收入。所以处置上的收益将有零余额减去剩余的成本基础，这意味着我们有亏损。这是一个负收入数字，被带到1040年前。负收入数字做什么？降低总收入，调低总收入，降低应纳税所得额，减税。

但等等还有更多。

损失减少收入，这意味着减少收入用于衡量被动活动损失的目的，并测量诸如净投资所得税，附加的医疗保险税，替代最低税和其他一切收入敏感计算。所以，如果你没有时间做数学，在你有一些大脑时间的时候，延伸和做数学。这将有利于客户现在和未来。将来有利于客户吗？是的，因为看累积的折旧。处置部分资产时，我们从原始资产中扣除成本和累计折旧。我们现在可以得到目前的可扣除损失。通过减少累计折旧金额，如果将来出售物业，我们的折旧减少较少。

永远不会有机会省钱两次。

执行步骤

衡量替换属性的成本

使用此成本，向后工作以测量原始属性的历史成本。
我们需要改变变化。
使用变动率，将当前成本折现回其历史成本。
分离基础和折旧。
处置部分资产：计算收益或损失。
资本化并开始贬值新资产。
示例

纳税人拥有住宅出租物业。以下是相关事实：

纳税人购买房屋并出租

房屋的使用日期：
09/01/2011	建筑成本（不是土地）： > $ 250，000
以前的折旧（截至2013年底）：	$ 20,833
纳税人取代屋顶	屋顶在
11/1/2014
的新屋顶：	$ 12,000
步骤1：衡量替代物业的成本	这是新房屋的12,000美元，在上面的例子中。这个数字来自哪里？客户给了我所有的付款证明和屋顶的发票。我们加起来费用。（现在，当然，费用很少加上一万个以上的数字，比如上面的一万二千，我保持我的例子很容易掌握。）

步骤二：衡量原始财产的历史成本

为了分离屋顶（或建筑物的任何其他组件，我们想要部分处置）的原始成本，IRS说我们可以使用

任何合理的方法“

确定原始成本只要方法“一致适用于同一资产的所有部分” （财务条例1.168（i）-8（f）（3））。那么什么是合理的方法呢？ 仅限于 的修复，请使用生产者价格指数折扣方法。 根据部分处置的重置成本与整个资产的重置成本的比例，分配原始资产的成本。成本隔离研究。

纳税人的记录。

“通常最常见的是生产者价格指数回滚方法”，999号Phil Zaman 说，一名注册会计师，负责指导CBIZ&Mayer Hoffman McCann PC
的生产者价格指数Zaman警告说，折扣方式只适用于修复。我们“不能用于改进/改进或改编。”
“Zaman解释说：”折扣就像复利的兴趣一样，反之亦然。他还表示，折扣方法是“国库券法规”第1节所述的“官方认可的最客观的”方法。168（i）-8。 Z 999，Z Z。。。。。，，，。。。。。。。。。。。。。。。。。。这导致一个比率再乘以整个资产的原始成本。 Z aman。。。。。。。。“”“”“”“”“”“”ire ire ire ire ire ire conduct conduct conduct conduct ation ation ation ation ation which which which which which which which which which which which which which which which which which纳税人“随时可以做。
最后，实际建造资产的纳税人可以使用自己的记录来确定每个组件的成本。

步骤2A：使用生产者价格指数 查找折现率首先， 我们可以使用

成品的生产者价格指数

或其后继者

生产者价格最终需求指数

。

这些指数可以在劳工统计局数据网站上找到。

http：// www。 BLS。 gov / data /

然后向下滚动到价格 - 生产者。然后根据该部分，查看

商品数据，包括“标题”FD-ID索引
。
现在向右看，然后点击 热门精选 （带星号的图标）。
这给我们提供不同的索引。 “999”一般来说，您使用最终需求或成品（经季节性调整），“Zaman说。 所以要么选择最终需求 - WPUFD4。 或选择成品 - WPUSOP3000。
最终需求指数从2009年11月开始，并向前推进。 “999”“成品（WPUSOP3000）可以追溯到1947年，”扎曼说。 “999”你可以调整显示在页面顶部的年份，“Zaman指出。 Zaman进一步警告说，您可能只想使用一组索引。复制相关PPI数据并将其粘贴到电子表格中。 为了参考，这里是我们需要为我们的例子工作的两个数据集。 表1
生产者价格指数 - 商品最终需求（WPUFD4）
年份
Jan
Feb
Mar
Apr
May
Jun

七月

月

月 OCT

十一月

月

2011

103。 4

104。 2

105。 2

105。 9

106。 1

106

106。 3

106。 4

106。 6

106。 3

106。 4

106

2012

106。 6

107。 1

107。 7

108

107。 8

107。 4

107。 4

107。 7

108。 2

108。 3

108。 2

108

2013

108。 3

108。 8

109。 1

109

108。 8

109。 2

109。 5

109。 4

109。 7

109。 4

109。 3

2014

109。 7

110。 1

110。 8

111

111。 1

111。 2

111。 6

111。 1

111。 4

110。 9（P）

110。 5（P）

表2.

生产者价格指数 - 商品成品（WPUSOP3000）

年份

Jan

Feb

Mar

Apr

May

君

月

月 OCT

十一月

月

2011

184。 4

186。 6

189。 1

191。 4

192。 5

191。 4

192。 2

191。 7

192。 6

191。8

191。 7

191。 1

2012

192

192。 9

194。 4

194。 9

193。 7

192。 8

193。 2

195。 4

196。 7

196。 3

194。 5

193。 7

2013

194。 8

196。 3

196。 6

195。 9

196。 8

197。 2

197。 9

197。 3

196。 9

196

196。 5

2014

198

198。 8

200。 3

202

201。 8

202。 8

202。 9

202。 4

201。 7

200。 3

198。 1（P）

195。 6（P）

脚注：

如果您在索引旁看到（R），则表示该数字已被修改。（P）表示初步。“所有指标均可在原始出版后四个月进行修订，”BLS说。

现在我们要找到折扣率。

租赁房屋最初于2011年9月1日投入服务。我们以粗体（上））突出显示该日期的指数。

屋顶于2014年11月1日投入使用。同样地，我们强调了该日期的指数。

这是数学部分。我们发现两个指标之间的

百分比变化

。来自“999”PPI商品最终需求

（表1）。数学如下所示：

恢复时间在服务日期的索引

110。 9

2014年11月原始组件

106的在职日期索引。 6

2011年9月

两个指数

0之间的百分比变化。 040337711 =（110. 9-106.6）/ 106。 6 以百分比表示。 4。 0338％

使用PPI商品最终需求，我有一个等于4. 03％的变化率（R	FD	）。
我们来做同样的事情，这次是对于999日元的PPI商品成品	（表2）。	恢复时间在服务日期的索引
198。 1	2014年11月	原始组件
192的在职日期索引。 6	2011年9月	两个指数

0之间的百分比变化。 028556594 _{=（198. 1-192。6）/ 192。 6} 以百分比表示。

2。 85566％使用PPI商品成品，我有一个变化率（R

FG	）等于2. 86％。	我们现在发现两种不同的折扣率（R
FD	和R	FG
）。由于IRS允许我们使用任何合理的方法，我需要找出哪种方法对我的客户来说是最合理的。（我们将在下面的第4步中做到这一点。）一旦我们决定要使用哪个索引，我们将在客户端的永久文件中记下一个记录，以便在进行任何进一步的部分处置时记住使用相同的方法在同一租赁物业。	我们现在完成了第2A步。	步骤2B：使用变更率，将当前成本折现回其历史成本
计算折扣有两种数学上等效的方法。	将重置成本除以1 + R;或	将重置成本乘以原始投入使用的月份的PPI，并将其替换为替换的月份的PPI。

两者都应该得到相同的答案。为了简洁起见，我只会告诉你第一种方法。_{替换成本（RC）= $ 12,000} 变化率（R）为R

FD _{= 4. 03％或R} FG _{= 2. 86％如果R = R} FD

= 4. 03％

如果R = R

= 2. 86％
RC /（1 + R ）

12,000 /（1 + 4. 03％）

12,000 /（1 + 2.86％）

_{12,000 /（104.03％）} 12,000 /（102.86％） 11,553。1341

11666。 3426	原屋顶的历史成本是_{$ 11，535} $ 11，666	那么这里我们在说什么呢？在建筑物的全部费用（原来是250,000）中，11,53元或11美元，分配给原屋顶的666元。我们以实际成本取代屋顶（12,000美元），并使用生产者价格指数的两项措施之一来抵消此项成本。哪个方法会更好的为我们的客户？我们将在步骤4中得出结论。_{步骤3：分离基准和折旧} 这里的目的是将原始资产和折旧分为两种资产。这样我们可以处理一个并保持另一个。
我会首先向您显示结果，然后我们将讨论如何做到这一点。	如果使用R	分离基础和折旧FD
= 4. 03％	资产	未调整基础
先期折旧（截至2013年底）	原始建筑 > 250,000	20,833
隔离后：

建筑物（旧屋顶）

238，465

19，872

旧屋顶 > 11,535

961
	新屋顶	12,000 000
n / a		如果使用R ，则分离基础和折旧> FG
= 2. 86％	资产	未经调整的基础
先期折旧（截至2013年底）	原始建筑	250,000 000
20,833	隔离后：
	建筑物（旧屋顶）	238,334
19,861	旧屋顶	11，666

972

> 新屋顶
12，000	n / a	注意事项：建筑物的基础和折旧数据（较少的屋顶）加上旧屋顶加起来的原始数字建造。（即，238,465 + 11,535 = 250,000;对于先前的折旧，类似地，19,872 + 961 = 20,833，在上述使用R< 999> 999）的图表中。）我们没有失去任何基础或任何折旧。我们只将原始金额分成两个单独的资产。
为什么到2013年底之前有折旧？因为我们的税务软件会在正确投入资产时计算2014年的折旧。	如何获取这些数字？与原始建筑相关的第一行，来自我们的税务软件或客户的去年折旧表。	旧屋顶的基数：我们需要数学上面的数字。注意旧屋顶的11,535人数。这是上面的R< 999> FD< 999>我们也可以使用R
FG	。	建筑物少屋顶的基数：我们拿原来的基础，减去旧屋顶。
建筑物的旧屋顶和旧屋顶的折旧数字：有两种方法可以发现。有威廉的方法。还有Phil Zaman的方法。威廉的方法如下所示：	将旧屋顶的历史成本除以总原始成本得到一个百分比，	然后将其乘以原始折旧数字，以查找归属于替换组件的折旧。和Zaman的方法？计算建筑物的旧屋顶和旧屋顶的折旧。我已经计算了这两种方式。使用我的方法，我得到了$ 961。归属于旧屋顶的23折。使用Zaman的方法，我得到了$ 961。归属于旧屋顶的24折旧。所以，四舍五入后，这两个结果得出了同样的答案：$ 961。虽然我的方法工作良好，因为我们可以在电子表格中做数学，但我认为Zaman的方法在技术上是准确的方法。
这是一个方便的	折旧计算器	我在这篇文章进行研究时在互联网上找到。收藏这个，因为它会不止一次地派上用场。
http：// www。 calculatorsoup。 COM /计算器/金融/折旧财产不动产。 php	步骤4：计算部分处置的增益或损失	以下是结果，然后我们将详细介绍。
如果R = R	FD	= 11,535

总收益 -0-

（材料被报废）

组件成本基础

11,535 _{较少的折旧} （961）

减去当前折旧
-0-

现在让我们假定为零

调整基准 10,547

增益或损耗

（10,574）
		如果R = R	FG
= 11，666	总收益		-0-
（材料被报废）	组件成本基础	11 ，666
	较少的折旧	（972）
	减去当前折旧	-0-
调整基准		10,694
增益或损耗		（10,694）

>注意：我忽视了今年的折旧。为什么？对于我们目前的直接目的，我们需要弄清楚哪种折扣方式对我们的客户来说会更好。我们可以在电子表格程序中做到这一点。进行实际收益/损失计算时，我们的税务软件将计算当前年度折旧并将其放在正确的位置。	看看这两个结果。根据我们为折扣率（R）选择的方法，我们的损失为10美元，574美元（使用最终需求指数）或10,694美元（使用成品指数）。哪个客户端会更好？损失$ 10,694.	我在客户的文件中记下我们选择使用PPI商品成品计算出租物业的部分配售。现在我将适当的计算（使用R	FG
）传送到税务软件。	现在，我们来看看发生了什么。	成品指数为此特定客户带来更好的效果。有没有办法我可以加快决策过程，所以我不必这么做数学？我注意到，在本例中相关的时间范围内，（R 999）FD	为4. 03％，（R
FG	）为2. 86％。成品油价格指数较低，导致历史基准较大，亏损较大。我假设无论哪个变化率较低，都会导致更大的历史依据，从而造成更大的损失。我将继续运行计算，直到我弄清楚这是否是真实的陈述。	我们总共把这个总额	我们的客户更换了他的出租物业的屋顶。在这个新屋顶上花费12000美元。我们估计，通过按照“生产者价格指数”折现重置成本，旧屋顶的成本为11 666美元。在这种情况下，成品的PPI成为最有利的贴现率。利用历史成本，我们从建筑物中分离出与旧屋顶相关的基础和折旧。我们把建筑物的其余部分保存在书籍上，像正常一样贬值。我们处理旧屋顶，造成1094美元的损失。我们将新屋顶添加到我们税务软件的固定资产部分，并开始贬值。
这是如何为我们的客户服务的？我们的客户不仅损失了1094美元的1094美元，而且还减少了他被动活动损失限制的收入，反过来又增加了今年扣除多少被动损失。这种增加的被动活动损失进一步降低了他的收入对于28％税收方面的客户，我们可能预计部分处置的税收减免为10,694 x 28％= $ 2，994.但是由于我们将收入降低到更多的被动活动损失，实际的税收减免大概是$ 4,000。	所以，如果你在想，男孩，这肯定是很多数学。也许在你的客户口袋里增加一笔钱可以激励你启动你的电子表格，并且收紧一些数字。	进一步阅读关于扣除维修，部分处置和新“修理注册表”的主题：	有关部分处置的更多详细信息，请参阅Steve Nelson的文章“部分处置”和“
新的有形财产规定”长荣小企业	。	有关“修理注册表”的概述，请参阅我的文章“扣除维修费用”。	IRS延长部分资产处置选择的时间（派克税务出版社，2014年9月29日）。
深入了解：IRS发布详细的常见问题解答修复条例（派克税务出版社，2015年3月14日）。	有形财产规定 - 修理注册指引和资源（AICPA。org）。	纳税人需要知道符合最终有形财产条例（	税务顾问，
AICPA。org，2015年4月1日）。	最终修复注册颁发（	税务顾问	AICPA。org，2014年11月1日）。

REGS。可折旧财产的治理处置（会计学报，2014年8月13日）。

2014年前部分处置索赔损失的最后税年（Moss Adams，2014年11月）。

吨。 D.9689“有形折旧财产处置指引”（IRS。gov）_{出版物544，资产销售及其他处置（IRS。gov）}

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