购买拥有业主融资的房屋

要求卖家给予业主融资购买房屋可能是一个棘手的命题。这部分是因为如果您要求上市代理商是否拥有部分或全部融资，代理人可能不了解。为什么？代理人从来没有问过。也可能不太在意。

如果您直接向卖家询问，卖方很可能会说不。卖家经常拒绝业主融资的建议，因为没有人将利益或拟议的业主融资解释为出售房屋的方式。

大多数卖家每天都不卖房子。他们的知识仅限于买方去银行获得抵押贷款的常规做法。

然而，对于家庭卖不卖的卖家或传统贷方指引收紧的卖主，业主融资突然变得非常受欢迎。业主融资绝对是买家市场中一些可行的选择。在销售市场上并不是那么多。

什么是业主融资？

当部分或全部购买价格，较少买方的首付款由卖方承担（卖方）时，卖方提供所有者融资。没有关系，如果该物业有现有的贷款，除非现有的贷款人可能由于异议条款而加速出售贷款。买方向卖方提供融资工具，而不是去银行，作为贷款的证据，并向卖方付款。

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如果该物业是免费的，这意味着卖方在没有任何贷款的情况下有明确的标题，卖方可能会同意承担所有的融资。

在这种情况下，买方和卖方同意利率，月付款金额和贷款期限，买方以分期付款方式支付卖方的卖方权益。

安全工具通常记录在公共记录中，保护双方。记住，一些国家法律禁止气球付款。一些联邦政府的立法也可以管理所有者的融资。您可能希望获得法律意见，以确保您遵守法律。

业主融资类型

大多数采购货款交易均可协商。卖方和买方可以自由谈判所有者融资条款，但须遵守高利息法和其他国家具体规定。再次，你可能想要寻求法律咨询。

虽然不需要标准首付款，但许多卖家希望有足够的首付款来保护其股本。预付款可能从很少到30％的下降或更高。卖家觉得自己的股票是由买家的首付款所保障的，因为买方如果先前投入了大量资金，就不太可能进入止赎。

业主融资的一些变化包括：

土地合同。

• 土地合同不给买方通过合法所有权，但给予买方公平的所有权。买方在一段时间内向卖方付款。在最终付款或再融资后，买方收到契据。

  承兑票据和抵押贷款。

• 卖方可以在购买价格的全部余额（少于首付）中进行抵押，其中可能包括相关贷款。这种融资称为“全包抵押”或“全包信托契约”（AITD）。卖方收到对相关贷款的利息溢价。

  卖方也可以携带初级抵押，在这种情况下，买方将以现有贷款取得所有权，或获得新的第一抵押。买方收到契据，并向卖方提供第二次抵押，用于购买价款的余额，减去首付和首次抵押金额。

  租赁协议。

• 出售租赁协议意味着卖方给予买方公平的所有权，并向买方租赁财产。在履行租赁购买协议后，买方将收到所有权，并通常获得贷款以支付卖方，在收到所有或部分租赁付款后的购买价款的信用。

  业主向家庭买家提供融资优惠

小或不合格。

• 即使卖方要求买方提供信用报告，卖方对买方资质的解释通常比传统贷款人强制更为严格，更灵活。

  定制融资。

• 与传统贷款不同，卖方和买方可以选择各种付款方式，如仅利息，固定利率摊销，不利息或气球支付。付款可以混合搭配。利率可以定期调整或在贷款期限保持一个一个利率。

  预付灵活性。预付款是可协商的。如果卖方想要比买方拥有的较大的首付款，有时卖家会让买家定期一次性付款，以付款。

• 较低的结算成本。

  没有机构贷款人，没有贷款或折扣点支付。没有发起费，处理费，行政费用，或任何其他类别的杂项费用，放贷人定期收取，这自动地节省了买家关闭费用。

• 更快拥有。

  由于买卖双方并没有等待贷款人处理融资，因此买家可以更快地收到买卖单位，以便早日获得买方持有的常规贷款交易。

• 所有者融资优惠到卖家卖家

  更高的销售价格。

由于卖方提供业主融资，卖方可能有能力指挥全部清单价格或更高的价格。

• 减税。

  卖方可以在分期付款中支付较少的税款，仅报告每个历年收到的收入。

• 月收入

  买方的付款会增加卖方的每月现金流量，从而产生可支付的收入。

• 高利率。

  所有人的融资可能会比卖方在货币市场账户或其他低风险投资类型下可能获得的利率更高。

• 较短的上市期限。所有者融资吸引了不同的买家。如果财产不是以常规方式出售，则提供所有者融资是从库存海域中脱颖而出的一种方法，并移动可能不会出售的难以销售的财产。

  最后，在进行业主融资交易之前，请咨询房地产律师并获得有效的法律咨询。不要依赖您的房地产经纪人的信息，除非您的代理人是执业的房地产律师。

• 在撰写本文时，Elizabeth Weintraub，CalBRE#00697006，是位于加利福尼亚州萨克拉曼多市里昂房地产的经纪人。